Nyt lovforslag om tilbudspligt lukker ikke huller
Et lovforslag vedrørende tilbudspligten, som netop har været i høring, gør det stadig muligt at omgå intentionerne med loven og dermed lejeres rettigheder.
Når man vil sælge en boligejendom, så skal lejerne tilbydes at købe den, så de kan danne en andelsboligforening. Det kaldes tilbudspligten - og burde være helt let og uproblematisk. Men ejendomsejere har løbende fundet måder, hvorpå de kunne snige sig udenom - og der har endda været udbudt kurser i, hvordan man kunne udnytte hullerne i loven.
Fra politisk side har intentionen med loven ellers tidligere været klar: Hullerne skulle lukkes, så man ikke kunne omgå tilbudspligten. Den tidligere regering havde derfor kort før valget fremlagt et lovforslag, der skulle komme omgåelsen af tilbudspligten til livs, men med valget gled forslaget igen ud i mørket.
Derfor var det en stor glæde, da det i forsommeren 2023 forlød, at SVM-regeringen igen ville kigge på tilbudspligtreglerne, så hullerne endelig kunne blive lukket.
- Tilbudspligten var frem mod årtusindeskiftet dét, der gjorde, at man fik etableret en stor del af især de københavnske andelsboligforeninger. Tilbudspligten har derfor været med til at skabe de sunde og gode betalbare boliger i eksempelvis København, som vi ser i dag. Derfor har ABF også gennem flere år kæmpet hårdt for at få lukket hullerne i loven, som blev brugt til at undgå at tilbyde lejerne at købe deres ejendom og etablere en andelsboligforening, siger Jan Hansen, direktør i ABF.
Allerede tilbage i 2019 fremførte ABF konkrete eksempler på huller i loven for Folketinget, ligesom der blev afgivet høringssvar til potentiel lovgivning i både 2020 og 2022. Ved sidstnævnte høring valgte ministeriet faktisk at medtage de forslag, som ABF havde, til, hvordan man kunne lukke hullerne. Dette kom som en naturlig forlængelse af Blackstone-sagen, hvor et bredt flertal var “enige om at ændre lejelovens regler om tilbudspligt, så det ikke er muligt at omgå reglerne om tilbudspligt ved at placere ejendommen i et selskab." (Aftalens s. 8). Men det var altså inden valget i efteråret 2022.
Skuffelse
I sommeren 2023, kom SVM-regeringens lovforslag om tilbudspligten så i høring.
- Det er skuffende at se, at muligheden for "dobbelt-holding-metoden" efterlades intakt i det lovudkast, vi har fået i høring. Derfor har vi selvfølgelig påpeget i vores høringssvar, at den foreslåede tilpasning af tilbudspligten, der nu er blevet fremsat, næsten ingen reel virkning vil have. Før valget havde man et lovforslag, der helt klart formulerede, hvornår tilbudspligten træder i kraft, og som kunne lukke hullerne, men det nye forslag er reduceret til et minimum. Det lader døren stå på klem, så man fortsat kan komme udenom intentionerne med tilbudspligten, og dermed snyde lejerne for muligheden for at købe deres eget hjem og danne en andelsboligforening, siger Jan Hansen.
Det har altid været intentionen med loven, at lejere skulle have førsteret til at købe deres eget hjem, hvis det kom til salg. Man kan derfor undres over, hvorfor der er så stor modstand mod at sælge ejendommen til lejerne, og hvorfor ejendomsejerne vil igennem så store krumspring med oprettelser og ændringer af holdingselskaber og lignende, da de jo er sikret samme pris for ejendommen uagtet hvem de sælger til. Men det sker desværre, og en række mæglere og rådgivere har tilsyneladende levet godt af at udnytte hullerne, hvilket kan forklare modstanden.
Derfor er håbet også, at man i forbindelse med den politiske behandling af lovforslaget vil se på intentionerne bag tilbudspligtreglerne, og at man vil få lukket begge de kendte huller, som gør, at lejere til stadighed går glip af muligheden for at danne andelsboligforeninger.
FAKTA: Hullerne i loven
ABF mener, der er behov for et lovindgreb, for pt. er der konkret to huller i tilbudspligtreglerne:
- Det ene er, at man som bygningsejer kan sælge til flere købere, og hvis ingen af de nye ejere opnår et ejerskab på over 50 % af ejendommen (eksempelvis tre ejere med hver 33 % ejerskab), så slipper man uden om tilbudspligten. Dette hul tegner til at blive lukket, fordi man i lovforslaget ændrer fokus fra køber til sælger. Det betyder, at hvis man sælger mere end 50 % af en ejendom, så udløses tilbudspligten.
- Det andet store hul er den såkaldte ”dobbelt-holding- model”. Her ejes ejendommen af et selskab, som ejes af et holdingselskab, som ejes af et andet selskab eller en ejer. Og hvis man så i stedet for et direkte salg af ejendommen, blot skifter ud i hvem der har ”bestemmende indflydelse” længere oppe i selskabsstrukturen, så kan man igen slippe uden om at tilbyde lejerne, at de kan danne en andelsboligforening. Ofte vil man sælge holdingselskabet, som ejer driftsselskabet, som ejendommen er en del af.
Begge huller (som bl.a. er erklæret lovlige af Højesteret, der dog vedgik, at det var mod intentionen i loven) var der tidligere lagt op til at lukke, med en bestemmelse om kontrolskifte, men den del er ikke med i det lovforslag, der netop har været i høring i sommeren 2023.
ABF har derfor påpeget i vores høringssvar, at man ret let kan og bør lukke begge huller ved at hive det tidligere lovforslag op af skuffen.