Tilbudspligten
Ifølge lejelovens kapitel 16, skal en udlejningsejendom tilbydes dens lejere, før ejendommen kan afsættes til anden side. Ønsker en udlejer at sælge en ejendom, har udlejeren altså pligt til at tilbyde ejendommen til lejerne i ejendommen, som så kan beslutte at oprette en andelsboligforening, som køber ejendommen.
Lovgivningens regler om tilbudspligt gælder for ejendomme, som helt eller delvist benyttes til beboelse. Lovgivningen stiller dog det yderligere krav til ejendommen, at denne, såfremt den kun bruges til beboelse, skal have 6 eller flere lejligheder, førend udlejer har pligt til at tilbyde lejerne ejendommen i en overdragelsessituation. Hvis ejendommen ikke kun bruges til beboelse, men også huser erhverv eller lignende, skal der være mindst 13 beboelseslejligheder i ejendommen, før udlejer har pligt til at tilbyde lejerne at overtage ejendommen.
Lejerne skal minimum have 10 uger til at træffe beslutning om at købe ejendommen som andelsboligforening. Ugerne i juli tæller ikke med. Fristen løber fra det tidspunkt, hvor lejerne har modtaget den information, som de har krav på.
Hvornår træder tilbudspligten i kraft?
Tilbudspligten træder i kraft, når udlejer ønsker at sælge eller på anden vis overdrage ejendommen helt eller delvist. Hvis en udlejer ønsker at bytte ejendommen væk for en anden ejendom, vil ejendommen stadig først skulle tilbydes til ejendommens lejere. Tilbudspligten træder i kraft, når en ejer af aktier eller anparter sælger nok aktier/anparter til en køber, således at sælger ikke længere har majoriteten af stemmer i selskabet.
Reglerne om tilbudspligt gælder ikke, hvis det er staten eller en kommune, der køber ejendommen, hvis ejendommen sælges på tvangsauktion, hvis der er nært slægtskab mellem køber og sælger, eller hvis ejendommen går i arv.
Lejerne tilbydes at købe ejendommen
Ejeren af ejendommen skal sende et tilbud til samtlige lejere i ejendommen skriftligt eller digitalt. Ejeren skal tilbyde lejerne at købe ejendommen på de samme vilkår, som ejendommen ville blive solgt på i fri handel. Hvis der ikke allerede er fastlagt en pris, eller hvis sælger ønsker, at ejendommen skal overdrages som gave, bytte eller lignende, så skal der med rettens mellemkomst udpeges en syns- og skønsmand, som kan vurdere ejendommen.
Tilbuddet fra ejendommens ejer skal indeholde en række oplysninger, som lejerne kan basere deres beslutning om køb af ejendommen på. Oplysningerne skal blandt andet indeholde opgørelser over:
- Ejendommens driftsudgifter
- Lejeforholdene i ejendommen
- Vedligeholdelseskonto og de øvrige konti, som en udlejer efter dansk lovgivning skal holde.
Foreningen kan kun stiftes og købe udlejningsejendommen på andelsbasis, hvis mindst 60 % af beboelseslejerne ønsker at være medlem af foreningen. Ejeren af ejendommen afvise købstilbuddet, hvis foreningen ikke kan dokumentere, at den kan betale den kontante udbetaling på ejendommen. Ejeren af ejendommen kan desuden afvise lejernes accept af tilbuddet, hvis tilbuddet ikke når frem rettidigt.
Køb af ejendom i fri handel eller på tvangsauktion
Hvis en ejendom ikke er omfattet af tilbudspligten, har lejerne mulighed for at byde ind, når ejendommen bliver annonceret til salg. Det er også muligt for lejerne selv at tage initiativ til at kontakte ejeren for at høre, om ejeren ønsker at sælge ejendommen.
På en tvangsauktion har lejere også mulighed for at byde og på den måde overtage ejendommen på andelsbasis. Det kræver dog, at foreningen er oprettet inden, der bydes på auktionen, og at der er fremskaffet den nødvendige kapital.
Hvis ejendommen ikke er underlagt tilbudspligtreglerne, er det vigtigt, at lejerne hurtigt tager kontakt til en professionel rådgiver, som kan hjælpe med forhandlingerne med ejeren af ejendommen og stiftelsen af andelsboligforeningen.
Download