Juridisk og økonomisk ordbog for andelshavere
A
B
C
D
E
F
G
H
I
K
L
M
N
O
P
Q
R
S
T
U
V
Adkomsterklæring
En erklæring udstedt af et långivende pengeinstitut til en andelsboligforenings bestyrelse, når en andelshaver ønsker at pantsætte sit andelsbevis som sikkerhed for et eksisterende lån eller med henblik på stiftelse af nyt lån. Denne erklæring bekræfter, at låntageren er identisk med ejeren af andelsbeviset.
Akkord
En aftale mellem skyldner og dennes kreditorer om eftergivelse af en del af gælden.
Andelsboligbogen
Andelsboligbogen er et centralt register, hvor rettigheder over en andelsbolig, f.eks. pant og udlæg, kan tinglyses. I Andelsboligbogen kan man læse alle hæftelser der er på en given andelsbolig.
Andelskrone
Andelskronen er det tal, du ganger med dit indskud for at beregne din andelsværdi. Andelskronen beregnes således:
andelskrone = (ejendommens værdi + øvrige aktiver - foreningens gæld) / oprindelige indskud fra alle andelshavere.
Anskaffelsessummen
Anskaffelsessummen er den pris for ejendommen, som foreningen betalte ved stiftelsen.
Bebyggelsesprocent
Forholdet mellem en ejendoms grundareal og ejendommens etageareal.
Bevisbyrderegler
Regler om, hvem der bærer risikoen for at bevise de faktiske forhold. F.eks. har den, der påstår, at en regning er betalt, bevisbyrden herfor.
Bidragssats
En bidragssats er et gebyr, foreningen betaler til sit realkreditinstitut. Bidragssatsen er den pris, der betales til realkreditinstituttet for at administrere og tage risikoen for et realkreditlån. Renten tilfalder investorerne, og bidragssatsen tilfalder realkreditinstituttet.
Bidragssatsen er ikke fast igennem lånets løbetid, og kan derfor stige (eller falde). Størrelsen på bidragssatsen afhænger typisk af, hvilken type lån, foreningen optager. De såkaldte ”sikre lån” som kontantlån/obligationslån med fast rente og afdrag, giver typisk en lavere bidragssats, end hvis foreningen vælger variabelt forrentede lån og afdragsfrihed. Satsen beregnes efter, hvor stor en del af ejendommens værdi, der er belånt. Derfor vil foreningen typisk have en lavere bidragssats, når der er meget friværdi.
Blankofuldmagt
Ubegrænset fuldmagt
Boligydelse
Indkomstafhængigt tilskud til huslejen for pensionister.
Brugsret
Ret til eksklusivt at anvende hus eller husrum og/eller arealer, fx retten til at anvende lejligheder, lofts- og kælderrum samt parkeringsarealer.
Culpareglen
Juridisk grundsætning om, at der pålægges erstatningspligt for skader forvoldt ved en retsstridig handling, som kan tilregnes skadevolderen som forsætlig eller uagtsom.
Dagsværdi
Dagsværdi er det beløb, hvormed et aktiv, evt. en ejendom, kan udveksles/sælges på et velfungerende marked. Dagsværdien udtrykker det, som man i daglige tale kalder markedsværdi eller handelsværdien, og kan defineres som det beløb, en ejendom forventes at kunne omsættes til ved en handel mellem kvalificerede, villige uafhængige parter.
Eksklusion
En tvangsmæssig ophævelse af medlemskabet og dermed ophør af brugsretten til boligen. En tvangsmæssig ophævelse af medlemskabet og dermed ophør af brugsretten til boligen.
Fast rente
Renten er kendt og låst fast i hele lånets løbetid. Et lån med fast rente kan enten være et obligationslån eller et kontantlån.
Forbedringer
Foranstaltninger og øvrige indretninger, som tilfører boligen en øget brugsværdi.
Fordelingstal
Med ordet fordelingstal menes den brøk, en fælles værdi eller udgift fordeles ud fra. I en andelsboligretslig sammenhæng benyttes ordet fordelingstal navnligt om to forskellige ting, nemlig fordeling af foreningens formue som andelsværdi, altså værdien af dit andelsbevis, og fordeling af foreningens fælles udgifter som fx boligafgift. Forestiller vi os en andelsboligforening med otte andele, og en ligelig fordeling af såvel andelsværdi som boligafgift, vil fordelingstallet for hver andelshaver være på 1/8.
Fordringshaver
Den, som har noget, typisk penge, til gode (har en fordring på noget). Ofte en bank eller pengeinstitut.
Forfaldstid
Det tidspunkt, hvor fordringshaveren kan kræve betaling.
Fortrydelsesret
Ret til at annullere en aftale. Ved overdragelse af andelsboliger, har køber ifølge § 6 i lov om forbrugerbeskyttelse af fast ejendom, ret til at fortryde købet. Køber skal blot skriftligt give sælger underretning herom inden 6 hverdage, som regnes fra den dag, hvor køber har modtaget sælgers accept af købstilbuddet. Underretningen skal være kommet frem til sælger inden fristens udløb. Ved udnyttelse af fortrydelsesretten skal køber betale sælger en godtgørelse på 1 % af den aftalte pris, dvs. af hele overdragelsessummen fratrukket løsøre inden fristens udløb.
Forældelse
Ophør af en fordring på grund af dennes alder.
Fremleje
Når en andelshaver/ejer/lejer udlejer sin bolig til en anden person, også kaldet fremlejetager.
Fremlejetager
Den person, der har lejet den fremlejede bolig. Fuldmagt Ret til at handle i en andens navn og for en andens regning.
Gældsbrev
En skriftlig skylderklæring, hvor udstederen erkender, at der påhviler ham en ensidig ubetinget forpligtelse til at betale et bestemt pengebeløb.
Henlæggelse
En henlæggelse er et regnskabsteknisk begreb, der dækker over et beløb, der ikke kan medregnes i andelsværdiberegningen. Det modsvares ikke nødvendigvis af opsparede midler, og der er derfor typisk nærmere tale om, at en del af "murstenenes" værdi henlægges. Det omtales også som reservation eller buffer. Det er generalforsamlingen, der fastsætter beløbet, og det kan efter generalforsamlingens bestemmelse tilbageføres, når foreningen bruger penge på fx vedligeholdelse og forbedring af foreningens ejendom. Der kan også henlægges midler til at imødegå fald i ejendommens værdi. Ved at bruge henlæggelser kan foreningen bedre sikre en stabil udvikling i andelsværdierne.
Ibrugtagningstilladelse
Attest udstedt af de kommunale bygningsmyndigheder på, at et byggeri er lovligt opført - kaldtes tidligere en bygningsattest.
Indekslån
Lån, hvor restgælden løbende pristalsreguleres.
Indstillingsret
En vedtægtsbestemt rettighed for andelshavere til ved overdragelse at indstille en bestemt person til at erhverve andelen og dermed brugsretten til en bolig.
Konvertering
En konvertering betyder, at du indfrier eksisterende lån og optager et nyt. Det nye lån kan enten have en højere eller en lavere rente, afhængig af om du konverterer op eller ned.
Kursfølsomhed
Risikoen for kursudsving på realkreditlån. Jo længere løbetid jo større er risikoen for kursudsving.
Kurstab
Et kurstab opstår som følge af ændrede kurser. Faldende aktiekurser eller en kursændring på en realkreditobligation vil resultere i et kurstab.
Kvalificeret majoritetskrav
Et skærpet flertalskrav som benyttes på generalforsamlingen ved beslutning af særlig indgribende forslag. Majoritetskravet er skærpet fordi det ikke kun kræver simpelt flertal, men er derimod en brøkdelskombination af samtlige andelshavere i foreningen og af de fremmødte på generalforsamlingen. Opløsning af en andelsboligforening skal som regel ske ved kvalificeret majoritetskrav.
Lighedsgrundsætning
En foreningsretlig grundsætning, hvorefter alle andelshavere i samme situation skal have samme vilkår.
Markedsrente
Markedsrenten er renten som er gældende på det frie marked, den bliver fastsat hver dag på finansmarkedet og svinger sammen med nationalbankens rente.
Nedkonvertering
Omlægning af lån til en lavere rente kaldes for nedkonvertering. Det vil sige at lånet udskiftes med et nyt lån med en lavere rente, herved falder den månedlige ydelse. Såfremt foreningen vælger en længere løbetid, end den gamle lån, vil ydelsen derudover være endnu lavere.
Nettoformue
Nettoformuen beregnes ved at tage foreningens formue, og trække hele foreningens gæld fra.
Offentlig vurdering
Den offentlige ejendomsvurdering blev fastsat efter de principper, som stod i SKAT’s vurderingsvejledning. Indtil 2012 fik andelsboligforeninger en ny vurdering hvert andet år.
Opkonvertering
Omlægning af lån til en højere rente kaldes for opkonvertering. Det vil sige at lånet udskiftes med et nyt lån med en højere rente. Ligger det nye lån tæt på kurs 100, og kan det gamle lån indfries billigt, bliver restgælden for det nye lån lavere end det gamle lån som foreningen havde før konvertering.
Pant
En sikkerhedsform, hvorpå kreditorer kan sikre deres tilgodehavende hos skyldnere. Pant giver kreditorer rettigheder i forhold til den pantsatte genstand.
Passivitet
Et udtryk for at miste et berettiget krav, som følge af manglende reaktion.
Prioritetsgæld
Foreningens lån med sikkerhed i ejendommen. Der vil ofte være tale om et realkreditlån. Hvert år, på statusdagen, sker der en opgørelse af lånene, og de enkelte gældsposters restgæld samt kursværdi anføres i årsrapporten.
Pro rata hæftelse
En fælles hæftelsesform, hvor hver skyldner hæfter for en brøkdel svarende til antal skyldnere af hele fordringen.
Quorum
Betegner det minimumsantal medlemmer, der skal være til stede for at en beslutning gyldigt kan træffes eller et forslag kan vedtages.
Realkreditlån
Et realkreditlån er et lån, som foreningen optager med pant i foreningens ejendom. Et lån optages til en kurs, og kursen svinger afhængigt af renten. Et lån betales tilbage til kurs 100.
Refinansiering
Foreningen vælger lånets refinansieringsfrekvens, F1 betyder fx, at renten tilpasses én gang om året, deraf 1-tallet. Rentetilpasningen foregår på fastsatte tidspunkter på året. Det vil fremgå af årsopgørelsen fra realkreditinstituttet, hvornår lånet refinansieres. Fristen er typisk på to måneder inden rentetilpasningen, hvis foreningen ønsker at ændre på lånet.
Rentetilpasningslån
Et rentetilpasningslån/flekslån er et realkreditlån med variabel rente. Løbetiden er op til 30 år og lånet giver mulighed for tilknytning af afdragsfrie perioder.
Regres
Videreførelse af krav, som skal udredes af en anden, f. eks. kautionistens krav mod skyldneren, hvis kautionisten har måttet indfri gælden, eller et forsikringsselskabs krav mod skadevolder.
Reguleringsklausul
I forbindelse med indgåelse af en salgsaftale, kan det i en reguleringsklausul aftales, at værdien af andelen skal efterreguleres, hvilket kan være relevant, såfremt den nye vurdering endnu ikke kendes eller såfremt den nye vurdering er kendt, men endnu ikke godkendt af generalforsamlingen.
Reguleringsklausuler åbner op for at andelsværdien kan forhøjes/nedsættes med et fastsat beløb i forhold til det beløb, der er godkendt på den seneste generalforsamling. Dvs. at hvis andelsværdien sættes op til den første generalforsamling efter salget, så skal sælger have et tilsvarende højere beløb for andelen, og omvendt skal køber betale mindre for andelen, såfremt værdien nedsættes.
I klausulen beskrives hvor meget andelsværdien maksimalt kan reguleres op og ned til. ABF anbefaler, at reguleringsklausulen indeholder et maksimalt reguleringsbeløb og at klausulens formulering godkendes af bestyrelsen.
Rent praktisk foregår det således, at køber indbetaler den pris der er den højst mulige og sælger får udbetalt minimumsbeløbet hvorefter differencen deponeres i foreningens pengeinstitut og frigives til sælger i henhold til den frist, der på forhånd er fastsat i klausulen, efter generalforsamlingen har vedtaget den endelige andelsværdi.
Det er foreningens vedtægter eller eventuelt en fast praksis i foreningen, der er afgørende for, om det er muligt at benytte en reguleringsklausul i overdragelsesaftalen.
Rente
Rente er den pris, som eksempelvis banker og realkreditinstitutter opkræver for at udlåne penge. Rente kan præsenteres på forskellige måder og være fast eller variabel.
Retspraksis
Uskrevne regler som er udledt af domstolenes afgørelser. Ved praksis/sædvane forstås uskrevne regler, der er opstået som følge af en lang, bestemt og almindelig handlemåde.
Saglighedskrav
Et krav om at afgørelserne skal blive truffet ud fra saglige grunde. Foranstaltning mod vilkårlige afgørelser.
Samtidighedsgrundsætningen
Bygger på et køberetligt princip, om at udveksling af ydelserne som udgangspunkt skal ske samtidigt
Simpelt flertal
Hvis fremmødekravet er opfyldt, vil simpelt flertal være opfyldt, såfremt der er én ja-stemme mere end nej-stemmer af de fremmødte. Dette er udgangspunktet ved de fleste generalforsamlingsbeslutninger.
Solidarisk hæftelse
En hæftelsesform, hvor alle skyldnere på lige fod hæfter for hele fordringen. Kreditoren kan frit vælge, hvem af skyldnerne han/hun vil rette sit krav mod.
Statusdagen
Den sidste dag i regnskabsåret.
Svig
Afgivelse af bevidst urigtige oplysninger eller bevidst fortielse af sandheden. Kan medføre, at en aftale er ugyldig, jfr. aftalelovens § 30.
Tegningsret
Er et udtryk for hvem som kan handle og forpligte på vegne af foreningen. Ofte i vedtægterne angivet som tre bestyrelsesmedlemmer i forening.
Tilpasset løsøre
Løsøre som er specielt indrettet til boligen, hvor boligen vil lide overlast hvis dette fjernes. Typiske eksempler herpå er indbyggede skabe og væg-til-væg tæpper.
Tinglysning
Indføring af rettigheder, der er stiftet ved pantsætning i et offentligt tilgængeligt register, som eksempelvis Andelsboligbogen.
Transporterklæring
En transporterklæring er et dokument som man udfylder, hvis man ønsker at overdrage inddrivelsesretten til en fordring til en anden person eller virksomhed.
Udlæg
En kreditor kan ved hjælp af fogeden foretage udlæg i en andelsbolig. Udlæg tjener som sikkerhed for en kreditor. Kreditorer kan ved hjælp af udlæg sælge andelen på en tvangsauktion, hvis det er nødvendigt for at opnå fyldestgørelse.
Uskiftet bo
En ægtefælles overtagelse fællesboet uden skifte med førstafdødes livsarvinger.
Valuarvurdering
En valuarvurdering er den kontante handelsværdi som udlejningsejendom. Handelsværdien defineres som det beløb, ejendommen vil kunne indbringe ved et salg mellem kyndige, ikke interesseforbundne parter på det åbne marked inden for en rimelig salgsperiode.
Variabel rente
En variabel rente er kendetegnet ved, at renten løbende tilpasses over lånets løbetid. Renten kan fx fastsættes hver 3 måned, en gang om året eller op til hver 10. år.
Lånet vil generelt have en lavere rente end et lån med fast rente, til gengæld er der større risiko, da renten kan variere en del igennem lånets løbetid. Markedsrentes udvikling er afgørende for, om den variable rente stiger eller falder.
Vedligeholdelse
Foranstaltninger som ikke tilfører boligen en øget brugsværdi, men som udelukkende opretholder boligens standard.
Velerhvervede rettigheder
En uskreven foreningsretlig grundsætning, som giver andelshavere særlige rettigheder enten gennem vedtægter, men også ved praksis i foreningen. Sådanne rettigheder kan kun fratages, såfremt alle berørte giver samtykker hertil.
Vurderingsmand
En vurderingsmand er en person, der besidder en særlig faglig kundskab, som sætter ham i stand til at vurdere og værdiansætte forbedringer og mangler i forbindelse med overdragelse af en andelsbolig. Han kan tillige vurdere, hvorvidt der er mangler ved et leveret byggeri. Vurderingsmænd kan således have meget forskellig faglig baggrund. Se hertil bl.a. arkitekt, bygningskonstruktør og ingeniør.
Vurderingsmandens opgave er at gennemgå og værdiansætte andelsboligens individuelle forbedringer, tilpasset løsøre og fritstående løsøre i boligen, modsætning til valuaren, som foretager en vurdering af ejendommens ydre.