Er realkreditlån til andelshavere en mulighed?

- Den private andelsboligforening som bank.

Af Birgitte Grubbe og Thomas Rasmussen, Grubbe Advokater Advokatanpartsselskab
ABFnyt nr. 2, 2009

Populært er det blevet kaldt 'realkreditlån til andelshavere', og af pressens omtale har det fremstået som en ny og billig låneform for andelshavere. Men reelt set handler det om, at andelsboligforeningen skal virke som bank, og ser man nærmere på mulighederne, viser det sig, at det kun er ganske få andelsboligforeninger, der reelt vil kunne benytte muligheden. For alle andre andelsboligforeninger vil muligheden være alt for risikabel og administrativ besværlig.

Ikke realkredit

Andelshavere kan ikke optage realkreditlån, idet de ikke ejer fast ejendom. Derfor er 'realkreditlån til andelshavere' en konstruktion, hvor andelsboligforeningen optager realkreditlånet og videreudlåner pengene til andelshaverne. Andelshaverne udsteder samtidig et gældsbrev til andelsboligforeningen med samme rente- og afdragsvilkår som på foreningens realkreditlån. 

Gammel kending

Konstruktionen er ikke ny, for man har i enkelte tilfælde også tidligere ladet andelsboligforeningen låne penge ud til andelshaverne; f.eks. hvis en andelshaver ikke har haft råd til at renovere et ulovligt badeværelse. I disse tilfælde har der været tale om helt reelle gældsbreve, som har været godkendt af skattemyndighederne. Men hvis foreningen derimod lånte penge til alle andelshavere, så har man i skatteretlig praksis antaget, at det ikke var et reelt gældsforhold.

Få fordele, mange ulemper

Den umiddelbare fordel i alle tre ovenstående situationer er, at såfremt man lader andelshaverne indskyde beløb, der dækker andelsboligforeningens nuværende lån, vil andelshaverne kunne opnå rentefradragsret for de fælles lån, der er i foreningen - og som der ellers ikke er rentefradragsret for.

Fordelen i situation 3 er yderligere, at andelshaverne kan opnå lån med en lavere rente

og på bedre vilkår end de lån, som andelshaverne kan optage i pengeinstitutterne.

Andelshaverne vil gennem foreningen kunne optage fastforrentede 30-årige lån,

rentetilpasningslån og lign. Dermed har SKAT's ændrede praksis et par åbenlyse fordele, men desværre er der også mange ulemper og faldgruber, som foreningen skal være opmærksom på.

Sikkerhed for lånet?

Hovedproblemet ved konstruktionen er, at andelsboligforeningen bliver långiver og dermed påtager sig risikoen. Det vil sige, det bliver foreningens ansvar, om der betales ydelser, og om dækningen for lånet er sikret gennem den pris, andelene sælges til. Risikoen opstår i alle ældre andelsboligforeninger, uanset om der er tale om et nyt indskud af et beløb svarende til foreningens nuværende realkreditlån eller nyt indskud til større forbedringsarbejder.

Det har været nævnt, at andelsboligforeningen altid har fortrinsret for sine tilgodehavender, men det må antages at være forkert i denne sammenhæng. Da man i 2004 vedtog reglerne om pant og udlæg, var denne type tilgodehavender ikke med i overvejelserne. Det vil derfor være nødvendigt at udstede og tinglyse pantebreve i hver enkelt andel for at sikre andelsboligforeningens tilgodehavender. Hvis ikke alle foreningens pantebreve kan tinglyses forud for anden pantegæld, vil foreningen påtage sig risikoen for, at boligerne ikke kan sælges til prisen.

Betragtelig risiko

Man vil i situation 1 og 2, hvor det er alle andelshavere, der indskyder et beløb, have en betragtelig risiko, hvis lånene står efter andelshaverens nuværende lån. Det er derfor meget risikofyldt og praktisk set umuligt at bruge konstruktionen.

Situation 3 er den, der har været mest omtalt, da konstruktionen kan bruges til, at andelshavere kan indfri deres nuværende banklån og erstatte dem af billige lån fra andelsboligforeningen. Konstruktionen vil dog også give en betragtelig risiko for andelsboligforeningen, da man optager lån, som man ikke er nødt til at optage af hensyn til foreningens drift og vedligeholdelse. I den situation opstår der yderligere et spørgsmål om, hvem der skal have mulighed for at låne? Hvor store beløb, der må lånes? Og til hvilket formål, der kan lånes?

Hvis man benytter modellen, vil de øvrige andelshavere påtage sig risikoen for, at andelene ikke kan sælges, og foreningen vil få risikoen ved dårlige betalere både for manglende betaling af boligafgift og manglende betaling af ydelsen på lånet, hvor man ellers kun har risikoen for manglende betaling af boligafgift.

Kreditvurdering er svært

Hvis man ønsker en ordning, hvor man låner ud til enkelte andelshavere, jf. situation 3, vil det kræve, at andelsboligforeningen eller deres administrator foretager en kreditvurdering af beboerne. Det er en opgave, der normalt ligger i pengeinstitutterne, og som hverken en bestyrelse eller en administrator er særlig kvalificeret til.

Desuden vil det som bestyrelse være overordentlig ubehageligt at skulle kreditvurdere naboen, og hvis man derfor vælger at give opgaven til foreningens administrator vil det være yderligere en udgift for foreningen. Hvis en bestyrelse laver en forkert kreditvurdering vil den, som bestyrelsesansvarsforsikringerne er udformet i dag, ikke være dækket af bestyrelsesansvarsforsikringen.

Manglende mulighed for omprioritering

Såfremt man har valgt en konstruktion, hvor andelshaverne har udstedt gældsbreve, vil det vanskeliggøre omprioritering af realkreditlånene. Konstruktionen vil derfor i et vist omfang låse andelsboligforeningens bevægelsesfrihed. Man skal endvidere være opmærksom på, at realkreditlån, der optages til videreudlån til andelshaverne (situation 3), ikke må have en sådan størrelse, at foreningen ikke kan låne yderligere og derfor må opgive renoverings- og vedligeholdelsesarbejder.

Dyrt og administrativt krævende

Hvis man ønsker at lave en konstruktion, hvor foreningen videreudlåner penge til andelshaverne, skal der tinglyses et pantebrev i hver bolig, hvilket koster salær til advokat/administrator og tinglysningsafgift.

Der skal endvidere hvert år foretages en beregning af rentebeløbet for de enkelte andelshavere, som skal meddeles de pågældende og indberettes til SKAT. Dette vil koste et vist administrationsgebyr, som foreningen må opkræve hos andelshaverne enten som en renteforhøjelse på gældsbrevet eller som tillæg til boligafgiften.

Vedtægtsændringer

Ordningen kræver, at der foretages ændring af foreningens formål og vedtægternes bestemmelser om eksklusion. I den forbindelse skal der i situation 3 tages stilling til, hvem der kan låne, hvor store beløb der kan lånes, og om der kun kan lånes ud til bestemte formål.

Vedtægtsbestemmelserne kan i de to første situationer muligvis vedtages med et kvalificeret flertal, men det er dog også muligt, at der kræves enstemmighed, da man næppe kan tvinge en andelshaver til at indskyde større beløb i foreningen.

Situation 3 vil formentlig kræve enstemmig vedtagelse, da man ikke kan kræve, at andelshavere skal hæfte for andre andelshaveres private lån med deraf følgende risiko for tab.

Må ikke berøre driften

Det er stadig skattemæssigt uafklaret, om renteindtægten for andelsboligforeningen er skattepligtig, men det er dog ikke sandsynligt. Men man skal være opmærksom på, at ifølge SKATs bindende forhåndsbeskeder, må lånene ikke vedrøre andelsboligforeningens drift, og det kan være vanskeligt at vurdere, om et større renoveringsarbejde betragtes som drift eller forbedring.

ABF fraråder modellen

På baggrund af ovenstående redegørelse fraråder ABF under alle omstændigheder at give andelshavere lån på realkreditlignende vilkår via andelsboligforeningen.

Konstruktionen vil pålægge foreningen en alt for stor økonomisk risiko og et større administrativt arbejde.

Desuden mener ABF, at ordningen er i mod selve ideen med andelsboligen og er yderligere af den overbevisning, at en udbredelse af konstruktionen vil være med til at undergrave boligformen og dens fortsatte fritagelse af ejendomsværdibeskatning.

Det vil være en meget svært at argumentere for, at andelsboligforeninger skal være fritaget for ejendomsværdibeskatning, når rentefradraget alligevel ender hos den enkelte andelshaver. Det vil skabe pres på boligformen og gøre politisk handling uundgåelig.