Lettere AB-finansiering klar - men der er langt igen
Tiltag, der skal gøre finansieringen af andelsboliger lettere, er nu udrullet, blandt andet ift. beregning af gældsfaktor og kortfristede lån ved tilbudspligt. ABF ærgrer sig dog over, at andelshavere stadig skal belastes af fælles gæld de ikke nødvendigvis hæfter for, når de skal låne.
Én vejledning trådte i kraft den 1. juni, og en anden blev godkendt i slutningen af april. Begge har det til fælles, at de har tiltag, der skal vejlede finanssektoren om, hvordan man fremover kan gøre det lettere at finansiere og låne til andelsboliger.
- Isoleret set er det godt og et lille skridt i den rigtige retning, men det er bare langt fra nok, hvis det skal have nogen reel effekt i forhold til, at få skaffet flere andelsboliger og gøre det lettere at blive andelshaver, siger Jan Hansen, der er direktør i ABF.
Det er netop et år siden, at to års udvalgsarbejde om finansiering af andelsboliger kulminerede, og politikerne kunne godkende en række forslag, der skal gøre det lettere at finansiere andelsboliger. ABF deltog selv i udvalgsarbejdet, og havde mange diskussioner med især Finanstilsynet, der dog ikke var så imødekommende, som man kunne have håbet.
Vækstvejledning klar
Lidt kom der dog ud af det, og den første vejledning, ”Vejledning om forsigtighed i kreditvurderingen ved belåning af boliger i vækstområder mv.” - populært kaldet ”Vækstvejledningen” - har et helt ekstra afsnit om finansieringen af andelsboliger.
Vejledningen trådte i kraft i april og tager blandt andet fat på et par konkrete ting.
Det gælder blandt andet en præcisering ift. den værdiansættelse af andelene, som banken bruger. Her gives der mulighed for, at banken kan ansætte værdien af foreningens ejendom - og dermed de enkelte andele - ud fra en eventuelt højere dagsværdi fra regnskabet med henblik på at yde lån, selvom foreningen selv har sat en lavere værdi på de enkelte andelsbeviser. Det gøres især for at imødekomme en evt. høj gældsfaktor. Det går dog også den anden vej, så hvis foreningen eksempelvis har sat andelenes værdi til det maksimale baseret på en valuarvurdering, så kan banken vælge at bruge et mere ”forsigtigt” udgangspunkt ift. den værdi, de baserer deres lån på.
I den forbindelse - og i forhold til gældsfaktoren - fastholder vejledningen dog, at en (kommende eller nuværende) andelshavers andel i foreningen gæld skal medregnes som andelshaverens gæld i forbindelse med låneoptagelse. Der blødes dog op så vidt, at hvis foreningen ikke har alle andele afsat (eksempelvis ved nystiftelser og tilbudspligt), så beregner man stadig gælden for den enkelte, som om foreningen var fuldtegnet. Eksempelvis vil det i tilfælde af en tilbudspligtsovertagelse, hvor der er 80 procent af beboerne der er med, "kun" være krav om, at de belastes af 80 procent af den fælles gæld i foreningen.
- Her synes vi helt overordnet, at det er et problem, at man som andelshaver bliver belastet af en fælles gæld, som man i de fleste tilfælde ikke hæfter direkte for. Når man beregner en gældsfaktor, hvor andelen af ejendommens gæld regnes med til andelshavernes gæld, så bliver det i praksis en hindring, siger Jan Hansen.
God skik og tilbudspligt
Til gengæld er der sket lidt ift. udbetalingen, når man skal købe andelsbolig, og den anden nye vejledning, der har tiltag fra Finansieringsudvalget med, er således trådt i kraft fra den 1. juni.
Det drejer sig om den nye version af ”God skik for boligkredit”, der indeholder konkret vejledning om, at der kan ydes kortfristede lån, der også dækker udbetalingen i særlige tilfælde.
Det gælder eksempelvis for dem, der forsøger at stifte en andelsboligforening under tilbudspligten. Her har man nemlig typisk kun 10 uger til at finde pengene, og da tilbuddet ofte kan komme pludseligt, kan man sjældent nå at spare op.
Der er dog lagt an til, at lånet kun kan gives til kunder med et højt rådighedsbeløb, der forventeligt ville kunne have sparet op, hvis de havde haft længere tid end 10 uger. Samtidig er der også krav om, at det særlige lån skal afdrages løbende og med en forudsætning om at udbetalingsdelen af gælden (fem procent) skal være afviklet i løbet af to-tre år.
- Det er fint, at mulighederne udvides, men det er i forvejen meget svært at få finansieret stiftelse af nye andelsboligforeninger - det gælder også, når det er under tilbudspligtreglerne. Derfor tror jeg ikke, at det vil føre til, at der dannes flere andelsboligforeninger. Hvis der stiftes nye, er der en risiko for, at det er fordi, de kommende andelshavere har optaget kviklån eller lignende alternativ finansiering, hvilket blot forringer forbrugerbeskyttelsen. Men vi ser frem til at se, hvad der sker, når nu finanssektoren implementerer de nye vejledninger, siger Jan Hansen.
Her er håbet i øvrigt, at finanssektoren vil se bredere på mulighederne i God skik for boligkredit ift. de særlige tilfælde, hvor man kan få kortfristede lån til udbetalingen. Her kunne man eksempelvis fint forestille sig, at unge nyuddannede kunne komme på ordningen og dermed lettere kunne få foden indenfor på boligmarkedet i en andelsbolig.