Året der gik i andelsboligland
Ny lovgivning, flere højesteretsdomme, velbesøgte ABF-arrangementer og meget, meget mere. ABF ser tilbage på, hvad der er sket på andelsboligområdet i 2024.
Nu hvor kalenderen siger 2025, er det på tide at se tilbage på hvad der egentlig skete i andelsboligland i det år, som vi netop har sagt farvel til. Og det er faktisk ikke så lidt.
For allerede på vej ind i året - den 12. december 2023 - blev de nye foreløbige offentlige grundvurderinger offentliggjort. Vurderingerne har stor betydning for andelsboligforeningerne, for selvom de ikke kan bruges til at fastsætte andelskronen, så er det dem der bruges, når man skal regne ud hvad foreningerne skal betale i ejendomsskat - eller grundskyld, som det også kaldes.
Og så var andelsboligernes 2024 skudt i gang. Især fordi vurderingerne flere steder var langt højere end forventet og fordi de nye regler for beregning af skatten, var noget der var behov for forstå og få forklaret.
Derfor havde ABF også flere webinarer om grundskyld og ejendomsskat med deltagelse af Vurderingsstyrelsen, som der gennem flere år har været en dialog med omkring de nye vurderinger.
Dialogen, debatten og forklaringerne omkring grundskyld og vurderinger, er i øvrigt fortsat året igennem - både ift. medlemmer, Vurderingsstyrelsen og Skatteministeriet - og vi kan love, at I også kommer til at høre meget mere om vurderinger, beregninger, ændringer og regler i det kommende år. Det er ikke noget som ABF slipper foreløbig.
Dommens måned
En anden ting, som også har behov for forklaringer, er de domme som kom fra Højesteret i 2024. Vi var kun lige nået ind i februar, da der faldt to domme, ift. andelsboligforeningers gøren og laden.
Den ene dom, fra den 8. februar, fik betydning allerede inden den nåede Højesteret, idet det blev slået fast allerede i Landsretten, at andelsboligforeningernes bestyrelser har en ”særlig oplysningspligt” og skal være åbne og melde hurtigt ud, hvis de får information, der kan påvirke foreningens fælles værdier. ABF har i øvrigt et oplæg om dommen på de kommende Andelsboligdage 2025, som du kan læse mere om længere nede i denne artikel.
Den anden sag - fra den 20. februar 2024 - handlede om hvorvidt en andelshaver, der sælger sin bolig, kan hæfte for et større beløb end der er opkrævet i forbedring, hvis forbedringen er udført forkert og kræver udbedring. Sælger tabte i Højesteret og skulle dække udbedringsomkostningerne fuldt ud.
Det er ellers ikke så ofte der kommer Højesteretsdomme på andelsboligområdet, men vi fik faktisk også en i august 2023, som betød, at ABF - i begyndelsen af 2024 - ændrede i de standardvedtægter, som langt de fleste andelsboligforeninger bruger. Det er første gang siden 2014, at de er blevet ændret. Konkret drejer det sig om tilføjelser i §10 og §20 ift. hvem der har ansvaret ved ombygninger og skader på den fælles ejendom.
Dommene har også i øvrigt alle været medvirkende til en øget efterspørgsel efter ABF’s juridiske og økonomiske rådgivning, som er gratis for medlemsforeningerne.
Deltagerrekord
Årets første måneder bød dog også på et par rigtig glædelige begivenheder, da ABF afholdt de traditionsrige Andelsboligdage i hhv. København, Fredericia og Viborg, hvorfor succesen gentages i 2025.
Ud over at blive klogere på en række emner om bl.a. Højesteretsdommen fra 2023, bygningsreglementet og bæredygtighed, kunne man også få en god snak med en række virksomheder, der kan hjælpe med at gøre livet lettere og bedre for andelshavere og bestyrelser.
Dagene satte i øvrigt deltagerrekord og samlet set var omkring 800 bestyrelsesmedlemmer forbi til de tre dage i 2024.
Og som sagt: Succesen gentages 1. februar i København og 8.-9. marts 2025 i hhv. Viborg og Fredericia.
Programmerne er klar og det er allerede nu muligt at tilmelde sig – og husk der er begrænsede pladser.
Ældre og hovedstaden
I februar/marts var der ekstraordinært stort politisk fokus på bl.a. boligformer for ældre og boligpolitik i København.
ABF var med til at tale andelsboligerne ind i debatten om ældres boligmuligheder i fremtiden og fik fremhævet hvordan andelsboligen netop kan fungere som en tryg og prismæssigt rimelig bolig for ældre, ligesom andelsboliger både rummer fællesskab og bremser ensomhed.
Samtidig fungerer andelsboligformen rigtig godt seniorbofælleskaber, og netop dette var noget som vi så små skridt imod etableringen af flere af.
Måske kan der også etableres flere andelsboliger i Hovedstaden - og i februar gav ABF input til Københavns kommunes kommuneplanstrategi, der efter vedtagelsen dannede grundlag for den strategi for by og boliger, der skal tegne København de næste 12 år.
Selve kommuneplanen blev vedtaget politisk i december 2024, med flere fine indføjelser omkring andelsboliger og deres vigtighed. Det blev også understreget i den årlige boligredegørelse fra kommunen, som kom i november. Her var den vigtigste konklusion, at mange af de vigtige såkaldte velfærdsmedarbejdere - eksempelvis lærere og sygeplejersker - netop har mulighed for at bo i København, fordi de bor i andelsbolig.
Stor værdi
Værdien og prisen på en andelsbolig er nemlig - som bekendt - bestemt ift. en maksimalpris, der gør at de fleste kan være med i andelsboligernes fællesskab, og den 15. april var der nyt ift. værdierne.
Her trådte den nye lov L111 om værdiansættelse af andelsboliger, nemlig endelig i kraft efter flere års pres og politisk arbejde fra ABF’s side.
Loven betyder i hovedtræk, at når værdien af en andelsboligforenings ejendom skal sættes, så kan man nu indeksregulere den gamle offentlige ejendomsvurdering fra 2012, ligesom valuarvurderinger gik fra at have 18 måneders gyldighed, til nu at kunne være gyldige i 42 måneder. Først og fremmest betyder det færre udgifter for andelsboligforeninger.
For de nye regler betyder at andelsværdierne nu kan udvikle sig og følge inflationen, ligesom foreninger, der sjældent har salg, ikke behøver at skulle bruge mange penge på at betale en valuar hvert eneste år.
ABF’s landsformand, Hans Erik Lund, kaldte loven for en af ABF’s største sejre de senere år, men gjorde også klart, at det var en arbejdssejr.
Loven var således undervejs længe, og den største overraskelse i 2023, var netop, at loven ikke blev vedtaget allerede her.
ABF har brugt meget tid og mange kræfter på at tale med bl.a. politikere og embedsmænd, som har fået fortalt - og vist - hvordan det påvirker medlemmerne, at loven ikke var på plads.
Men loven kom - og måske meget passende - i det, der også var ABF’s jubilæumsår.
Organisationen - og i øvrigt bladet ABFnyt - blev 50 år i 2024 og det blev fejret ved flere arrangementer gennem hele året i alle kredse - og naturligvis på årets landsmøde, som blev afholdt den 23. november.
En vision for boligpolitik
På landsmødet præsenterede ABF også den nye boligpolitiske vision: ”Bedre, bæredygtige og blandede byer”, som blev udgivet sidst på sommeren.
Visionen beskriver det andelsboligen er og det andelsboligen kan - men også hvad der er behov for, hvis man skal løse nogle af de udfordringer, som er på hele boligområdet.
For løbende gennem hele 2024 - har der igen været nogen, der har haft stærke holdninger til andelsboliger - og desværre ofte negative af slagsen. Meget af debatten er dog præget af myter og enkeltsager, som gøres til noget generelt. Det præger hele andelsboligsektoren og betyder, at ABF er nødt til at gå i rette med nogle af fejlene og fordommene med fakta, hvilket landsformanden også fremhævede på landsmødet.
For hvis politikerne lader sig inspirere at fejl og misforståelser om andelsboliger i stedet for af virkeligheden, så kan den politik og lovgivning der bliver lavet fremover være ødelæggende for den boligform, som vi ved betyder så meget for rigtig mange.
Tanken var derfor at ABF’s boligpolitiske vision, der baserer sig på fakta og 50 års opbygget erfaring og viden om andelsboligområdet, kan bidrage til, at der bliver lavet gode politiske tiltag, i stedet for lapper på huller, som reelt ikke findes eller som ikke har brug for lapper.
Fremtidspolitik
Men det er svært at sige hvad fremtiden bringer, og hele dette år har vi ventet på den boligpolitiske reform, som Regeringen var på vej med, og som mange troede skulle fremlægges og vedtages i 2024.
Det er - i skrivende stund - ikke sket endnu, hvilket kan skyldes de mange ting der er sat i gang på andre områder, og ikke mindst at vi fik en ny boligminister for få måneder siden, som lige skal finde sig til rette. Mon ikke den kommer i 2025.
For vi ved, at der er flere ting på vej her i det nye år, som vil kunne påvirke andelsboligland, men præcis hvad der kommer til at ske, er dog ikke til at vide.
Vi kan dog med sikkerhed sige, at ABF vil være her. Både til at fortælle om hvad der sker og støtte vores medlemmer - men naturligvis også ift. at hjælpe beslutningstagerne med at træffe gode velovervejede beslutninger, baseret på den viden som vi har opbygget gennem de seneste 50 år.
Gode links:
