Ny værdiansættelseslov bringer glæde i andelsboligland

Det var et stort arbejde at overbevise politikerne om hvor vigtigt det var, at få vedtaget den nye lov om værdiansættelse af andelsboliger. Men den 15. april trådte L111 i kraft, til stor glæde for en lang række af landets andelsboligforeninger.

- Vi har jo haft en pris, der ikke har udviklet sig i 10-12 år, så vi er glade for, at loven nu er gået igennem, siger Erwin Andersen fra A/B Strandparken i Sønderborg.

De får glæde af, at de offentlige vurderinger nu kan indeksreguleres, men der er også godt nyt til dem, der bruger en valuarvurdering.

- Vi fik lavet en valuarvurdering, som vi troede skulle holde ét år, men som nu kan holde tre år, og det er vi selvfølgelig superglade for, fortæller Martin Horvath fra A/B Smedestræde i Valby.

L111 - ”loven om værdiansættelse af andelsboliger” - ændrer nemlig på den måde man kan bestemme værdien af andelsboligforeningers ejendomme - og dermed hvad de enkelte boliger kan koste. Det har betydning for både købere og sælgere af andelsboliger, men også for foreninger, der skal optage lån til eks. vedligeholdelse eller bæredygtige renoveringer.

Offentlig indeksering kørte lige igennem
Den metode man oftest bruger ude i landet, har hidtil været den offentlige vurdering. Fordelen er, at metoden er gratis, og at der er kommet en ny vurdering hvert andet år. I 2012 satte man dog de offentlige vurderinger af andelsboligejendomme på pause, og i 2021 blev det besluttet, at de slet ikke skulle laves længere. Derfor har dem der bruger metoden, haft den samme værdi siden 2012. Så det var blandt andet for at hjælpe dem, at man lavede den nye lov.
Konkret betyder loven, at man nu kan få lov at indeksere den seneste offentlige vurdering. Indekseringen følger blandt andet inflationen, og betyder at man kan opskrive værdien med en vis procentdel - i 2023 beregnet til en stigning på godt 20 procent siden 2012.

Det har A/B Strandparken i Sønderborg benyttet sig af. Her kom den nye lov på det helt rigtige tidspunkt, så de kunne indeksregulere deres offentlige vurdering allerede i år.

- Vi havde generalforsamling ti dage efter loven blev vedtaget, så vi havde forberedt det og havde en samtale med vores revisor, der fik skrevet det ind i regnskabet, så det kunne være klar, fortæller formanden, Erwin Andersen.

- Og det kørte lige igennem. Vi har haft samme ejendomsvurdering i 10-12 år, og med den beliggenhed vi har, der bliver den for lav, siger han og tilføjer at de dog endnu ikke har haft nogen salg med den nye pris.

Mens de ventede på loven, havde foreningen en snak med en valuar, for at se på mulighederne, men her syntes foreningen, at prisen blev urealistisk høj. Således vil en stor andelsbolig på 110 m2 stige fra godt 1 mio. til ca. 1,3 mio., mens den kunne være endt i ca. 1,7 mio. iflg. valuaren.

- Vi nævnte de forskellige muligheder til generalforsamlingen, og havde forslaget med indeksregulering klar, sammen med den almindelige offentlige vurdering, som vi hidtil har haft, siger Erwin Andersen, der fortæller, at de også havde en snak om, at indeksreguleringen også kan betyde, at andelsværdien kan falde.

- Og det er vi med på, men det betyder noget, at der er en udvikling i værdiansættelsen, som er fornuftig, siger han.

Slipper for valuarvurdering næste år
Den mest benyttede metode til værdiansættelse i hovedstaden er valuarvurderingen. Her er der dog ikke ændret på selve vurderingsmetoden, men på gyldigheden.
En valuarvurdering laves af en uddannet valuar, der vurderer ejendommens værdi. Ulempen er, at en valuarvurdering koster penge - ofte mellem 10-30.000 kr. - og hvis man har brugt vurderingen, så var den kun gyldig i 18 måneder. Det betød i praksis, at der skulle laves en hvert år, til brug på den årlige generalforsamling. Den nye lov betyder dog, at der nu kan gå 42 måneder mellem hver valuarvurdering - i praksis svarende til tre år.

Og netop forlængelsen kommer de til at gøre brug af i A/B Smedestræde i Valby. De holdt deres generalforsamling i maj lige efter loven var trådt i kraft, og der var ingen problemer med at få vedtaget at bruge valuarvurderingen, med henblik på at den skal gælde de næste par år frem.

- Vi havde valuaren med til generalforsamlingen, hvor de gennemgik vurderingsrapporten og vi kunne stille de spørgsmål vi havde. Det var rigtig godt. Så gik de og vi kørte videre med regnskabsgennemgang og vedtagelse af andelskronen, fortæller Martin Horvath fra foreningen.
A/B Smedestræde er relativt lille - de er blot seks beboere i ejendommen - så derfor havde de allerede inden, haft en snak om at bruge valuarvurdering og at lade den gælde den forlængede tid.

- Ellers skulle vi faktisk til at i gang her om få måneder med at få indhentet en ny valuarvurdering, og når vi ikke laver store renoveringer, hvor meget nyt sker der så, i sådan en valuarrapport? Det vil nok være meget copy/paste, af den vi har brugt nu, siger han.

I forhold til årsregnskabet, har det været diskuteret, hvordan man skulle sætte værdien i ”balancen”, når der ikke er en årlig valuarvurdering. Det er der dog taget højde for i loven, og de fleste revisorer vil kunne hjælpe foreningen, med at sørge for, at det bliver lavet korrekt.
Det gælder også for foreningen i Valby, hvor de fortæller, at revisoren har stået for det tekniske i forhold til regnskabet, så de problemfrit kunne vedtage værdiansættelsen på generalforsamlingen.

Ingen ændring i anskaffelse
Den sidste metode til værdiansættelse er anskaffelsesprisen. Det er den pris som ejendommen kostede dengang den blev etableret. Den bruges ofte af nyere foreninger og er ikke ændret.
Anskaffelsesprisen har dog samme ulempe som den offentlige vurdering havde, nemlig at den ikke ændrer sig i takt med inflation og prisstigninger.
Samtidig kan dem der er bygget efter 2020, ikke skifte til en anden gratis metode, da de aldrig har fået en offentlig vurdering. De har altså kun valuarvurdering som alternativ.
Derfor forsøgte ABF også at få politikerne til at se på om anskaffelsessummen kunne indekseres, men svaret var, at konsekvenserne ikke er blevet undersøgt nok. Det er dog noget, der skal ses på i fremtiden. 


Læs også artiklen herunder med mere udførlige beskrivelser af værdiansættelsesmetode, FAQ og links

---