ABF ændrer standardvedtægter efter Højesteretsdom
En andelshaver kan ikke nødvendigvis stilles til ansvar, hvis andelshaveren får bygget om og noget går galt, så den fælles ejendom bliver ødelagt. Det er konsekvensen af en nylig Højesteretsdom. For at sikre foreningerne fremover, har ABF nu lavet en ændring til de standardvedtægter, som langt de fleste andelsboligforeninger bruger.
Da en håndværker borede et hul ned igennem et vandrør hos en andelshaver, der skulle have lavet badeværelse, gav det problemer for både underbo og ejendom. Ikke mindst fordi andelshaveren, der fik udført arbejdet, ikke kunne stilles til ansvar efter den paragraf, som man hidtil har brugt i sådanne sager. Det slog Højesteret fast i sommer.
- Det skabte naturligvis nogle dønninger i ejendomsbranchen og blandt andelsboligforeningerne, og derfor har vi i ABF arbejdet med at finde en måde, hvor foreningerne kan sikres, hvis uheldet er ude, siger Anne Kristensen, der er juridisk chef hos ABF.
ABF’s jurister har i forbindelse med arbejdet med dommens konsekvenser haft fokus på, at den valgte løsning skal være afbalanceret i forhold til hensynene til både andelsboligforeningen som helhed og til den enkelte andelshaver.
Sideløbende har der været en dialog med øvrige jurister og brancheorganisationer om det der kaldes ”forandringsbestemmelsen” i ABF’s standardvedtægter, som langt de fleste andelsboligforeninger bruger. På baggrund af det, er det blevet besluttet, at den bedste løsning er at lave en række tilføjelser til bestemmelsen i ABF’s standardvedtægter for andelsboligforeninger.
- Det er første gang vi laver en ændring siden 2014, så det er ikke noget der sker hver dag. Denne sag var dog så væsentlig, at vi besluttede, at det var nødvendigt med ændringen, som vi anbefaler, at landets andelsboligforeninger får skrevet ind i deres egne vedtægter, siger Anne Kristensen.
Hvad sker der
Helt konkret vil tilføjelserne til forandringsbestemmelsen give foreningerne bedre handlemuligheder ift. at sikre, at forandringer bliver udført forsvarligt, og dermed virke forebyggende i forhold til at undgå, at skader opstår.
Samtidig betyder tilføjelserne, at det er den andelshaver, der får et arbejde udført, der har ansvaret, hvis der opstår skader på ejendommen - uanset hvem, der har udført det konkrete arbejde.
Ændringerne giver i korte træk blandt andet mulighed for:
- At foreningen kan få en fagmand til at forhåndsvurdere de forandringer en andelshaver ønsker at lave - for andelshaverens regning - så man sikrer, at det er forsvarligt og ikke er til gene for andre andelshavere.
- At en forandring betinges af, at der under og efter arbejdet kan føres tilsyn af en af bestyrelsen udpeget fagmand, for andelshavers regning.
- At bestyrelsen kan betinge udførelsen af en forandring af, at andelshaveren, der ønsker arbejdet udført, tegner en forsikring eller stiller sikkerhed, inden arbejdet sættes i gang.
- At andelshaveren kan dokumentere, at der bruges autoriserede håndværkere med ansvarsforsikring, inden arbejdet sættes i gang, når et stykke arbejde skal laves af en autoriseret håndværker.
- At bestyrelsen kan kræve reetablering af det udførte arbejde, hvis det er lavet uden tilladelse eller i strid med de krav, som står i vedtægterne.
- At andelshaveren, der får et arbejde udført, er erstatningsansvarlig for skader, herunder hændelige skader, der er forårsaget af forandringerne - uanset hvem der har udført dem. Altså et objektivt ansvar.
Står til ansvar
Ændringen i ABF’s standardvedtægter slår fast, at det er vigtigt at sikre, at det er den der får (og ønsker) arbejdet udført, der har ansvaret, hvis det går galt. Tankerne bag dette er, at forandringen udføres i andelshaverens interesse, og at andelshaveren har muligheder for at minimere risikoen for skader. Andelshaveren kan tegne forsikring for byggesagen, og har mulighed for at vælge håndværkere med rette uddannelse, erfaring og ansvarsforsikring.
Andelshaveren kan også vælge at føre eget tilsyn eller få bistand af en fagmand, der kan føre tilsyn, og som selv har en ansvarsforsikring. Den udførende andelshaver altså både kan og bør sikre sig i vidt omfang imod, at en forandring forårsager en skade på foreningens fælles ejendom.
Det er dog vigtigt at fastslå, at det alene er den andelshaver, der får udført arbejdet, der står til ansvar for det. Det har fra anden side været på tale, at også fremtidige andelshavere skulle hæfte for senere opdagede skader efter arbejder, som tidligere andelshavere har fået udført. Det mener ABF’s jurister dog er for vidtgående.
En person, der køber en andelsbolig, som allerede er forandret af en tidligere andelshaver, har ikke haft mulighed for at minimere risikoen for skader som følge af forandringen. Køber kan heller ikke tegne en ejerskifteforsikring, der dækker købers tab, hvis køber skulle blive erstatningsansvarlig. Det vil derfor være meget vidtgående at pålægge en køber et ansvar, når køber ikke selv har haft mulighed for at sikre sig imod det.
Dog skal det bemærkes, at køber i forvejen indtræder i vedligeholdelsesansvaret for de forandringer, som tidligere andelshaver har lavet - og i ansvaret for, at boligen er i lovlig og forsvarlig stand. Dette er ikke ændret som følge af Højesteretsdommen. Senere købere hæfter blot ikke for følgeskader på andre dele af bygningen, hvis de ikke selv har gjort noget forkert.
Nye redskaber for bestyrelsen
Det er vigtigt at slå fast, at bestyrelsernes nye handlemuligheder i forbindelse med byggesager, skal proportionalitets-overvejes i de enkelte tilfælde. Altså en vurdering af, hvornår og i hvilket omfang, der f.eks. skal stilles krav om forhåndsvurdering og/eller tilsyn af en fagmand. Det skyldes, at der ikke er nogen bagatelgrænse i ABF’s standardvedtægter i forhold til, hvornår en ændring skal anmeldes til bestyrelsen. Andelshaver skal altså anmelde alt fra en udskiftning af køkkenskabe og etablering af en ny stikkontakt til nedrivning af vægge og ombygning af badeværelser, hvis man følger ordlyden i standardvedtægterne.
Det må derfor anbefales, at den enkelte forenings bestyrelse fastlægger klare og rimelige retningslinjer for, hvordan og hvornår denne vurdering skal udføres. Det er med til at sikre, at andelshaverne bliver behandlet lige, og til at undgå, at det bliver en byrde for både bestyrelsen og andelshaverne.
Hvad skal foreningen gøre
ABF har foretaget ændringer i § 10 og § 20 i ABF’s standardvedtægter som konsekvens af Højesteretsdommen.
Det er anbefalingen, at foreningerne bruger og indføjer disse i deres egne vedtægter, så foreningen er dækket bedre ind, hvis der skulle ske skader på foreningens ejendom/ejendomme.
ABF’s standardvedtægter kan hentes gratis af alle medlemsforeninger og hvis der er spørgsmål til, hvordan man kan indføje de nye paragraffer eller ordlyd, er man velkommen til at kontakte ABF’s medlemsrådgivning.
ABF kan også hjælpe med at udarbejde et forslag til indarbejdelse af tilføjelser om andelshavers forandringer i foreningens vedtægter.
Priser kan ses under vedtægtsgennemgange: Vedtægtsgennemgang (abf-rep.dk)
Læs mere
Højesteretsdommen betyder at der ændres i ABF's standardvedtægter.
Hvis I vil sikre jer, kan I selv lave ændringerne i jeres vedtægter og vedtage dem på jeres generalforsamling, men ABF kan også hjælpe jeres forening.
Herunder findes links til ABF's side om standardvedtægterne og et link til en ny folder, der viser de konkrete ændringer, der er lavet.
Begge steder kan du læse mere om ændringen og hvad I kan gøre.