Pant og udlæg
Det er muligt at optage lån mod, at man stiller pant i andelen. Samtidig er det også muligt for kreditor at foretage udlæg.
Hvad er pant?
Pant fungerer som sikkerhed for långivers (typisk et pengeinstitut) økonomiske krav. Når långiver og andelshaver indgår aftale om låneoptagelse, vil långiver tage pant i andelsboligen, der skal tjene som sikkerhed for lånet.
En andelshaver kan ikke optage et realkreditlån. Til gengæld kan andelshaveren optage et andelsboliglån i en bank eller pengeinstitut. Andelsboliglånet er et lån, der optages med sikkerhed i andelsboligens værdi og er billigere end et almindeligt forbrugslån.
Alle tinglyste krav er registreret i Andelsboligbogen, som er et offentligt tilgængeligt register, hvori kreditorer kan få tinglyst deres krav i andelsboligen.
Långiver har også mulighed for at tinglyse lån, som er optaget, inden reglerne om pant og udlæg trådte i kraft den 1. februar 2005.
Foreningen kan i sine vedtægter begrænse pantsætningen til maksimalt at udgøre 80% af andelens værdi inkl. forbedringer og tilpasset løsøre fratrukket afskrivninger. Foreningen kan ikke vedtage øvrige begrænsninger ved låneoptagelsen.
Hvad er udlæg?
Et udlæg i en andelsbolig sker på baggrund af andelshaverens manglende betaling af sine afdrag til långiver. Udlægget er en sikkerhed for långivers tilgodehavende, hvis andelshaveren ikke har overholdt sine forpligtelser. Udlæg tinglyses i Andelsboligbogen.
Der kan kun foretages udlæg efter fogedrettens afgørelse. Undtaget herfra er inddrivelser, som det offentlige foretager, da de kan foretage inddrivelsen uden om fogedretten. Der kan foretages udlæg i andelen uden andelshaverens (dvs. skyldnerens) samtykke.
Udlæg i en andelsbolig betyder ikke nødvendigvis, at et tvangssalg eller en tvangsauktion er på trapperne, selvom reglerne giver mulighed herfor. Det er altid fogedretten, som beslutter, hvorvidt der skal ske et tvangssalg eller en tvangsauktion.
Gæld til det offentlige
Hvis en andelshaver har gæld til det offentlige (fx studiegæld, børnepenge, pension eller lign.), kan udpantning ske uden om fogedretten, idet det offentlige har sin egen pantefoged, som kan foretage udpantningsforretningen.
Tinglysningen af udlægget er kun foreløbigt, og bestyrelsen vil derfor blive bedt om at udfylde en adkomsterklæring, så det offentlige kan tinglyse sit krav endeligt.
Gæld til foreningen
Hvis en andelshaver har gæld til foreningen i form af manglende løbende betalinger (fx boligafgift eller varmeregninger), så har denne type gæld prioritet frem for anden gæld.
Foreningens krav gælder dog kun gæld, der ikke er over 12 måneder gammel, medmindre en rets- eller eksklusionssag er påbegyndt på den pågældende andelshaver.
Foreningen bør ikke stille garanti for købers lån
ABF fraråder foreninger at stille garanti for købers lån ved finansiering af boligen, da foreningen ikke vil have førsteret til at få eventuelle tilgodehavender hos andelshaveren indfriet, hvis foreningen har stillet garanti overfor kreditoren. Kreditoren har således 1. prioritet førend foreningens egne krav mod andelshaveren.
Foreningen har dog stadig ret til at få indfriet deres tilgodehavende forud for andre kreditorer, hvis garantien er stillet før 1. februar 2005.
ABF råder foreningen til at ændre sin vedtægt, hvis der er en bestemmelse om, at foreningen skal stille garanti for købers lån.
Transporter
Nogle ejendomsmæglere vil gerne have, at foreningens bestyrelse underskriver en såkaldt 'transport' sammen med de øvrige salgspapirer.
En transport er i denne sammenhæng et dokument, som ved underskrift forpligtiger bestyrelsen til at udbetale et beløb direkte til ejendomsmægler og dermed uden om sælger.
Ifølge ABF's standardvedtægter må køber ikke underskrive transporter, med mindre det sker i forbindelse med aftale om salg af andel.
Forbuddet er vedtægtsbestemt, og det vil derfor være op til den enkelte forening at indskrive et forbud mod transporter i deres vedtægter. ABF anbefaler derfor, at foreningen indfører et vedtægtsmæssigt forbud mod transporter.
Begrænsning af pantsætning
Ifølge andelsboligforeningsloven er der som udgangspunkt fri (og dermed mere end 100%) belåning for andelshaveren.
Lovgivningen åbner dog op for, at foreningen kan begrænse pantsætning af andelene til 80% af pantets værdi. I så fald skal det fremgå af vedtægterne. Her er det vigtigt at have for øje, at man ikke kan sætte andre begrænsninger end 80%.
ABF fraråder foreningerne at indføre en begrænsning, da foreningens bestyrelse er forpligtet til at vurdere, hvorvidt et lån ligger inden for 80% af pantets værdi (herunder forbedringer og tilpasset løsøre) hver gang, en kreditor fremsender ønske om at optage pant i boligen. Ved eventuelle fejlvurderinger vil det således også være bestyrelsen, der har ansvaret.
Bestyrelsens opgaver
Når en kreditor vil tinglyse sit krav i boligen, sender kreditor en adkomsterklæring, tinglysningsdokumenter mm. til bestyrelsen. Bestyrelsen skal efterfølgende udfylde og underskrive adkomsterklæringen. Dermed bekræfter man, at den pågældende andelshaver har brugsret til andelsboligen.
Bestyrelsen bekræfter samtidig, at der er overensstemmelse mellem den person/de personer, som står på tinglysningsdokumentet og på andelsbeviset.
Adkomsterklæringen skal være underskrevet og returneret til kreditor inden tre uger fra modtagelsen af adkomsterklæringen.
Erhvervs- og Byggestyrelsen har udarbejdet en standardadkomsterklæring, som kan bruges i stedet for den, som kreditor sender.
Det er muligt at udfylde adkomsterklæringen elektronisk på Tinglysning.dk (kræver NemID)
Foreningen kan holdes omkostningsfri
Foreningen kan modregne såkaldte 'rimelige udgifter' i forbindelse med forespørgsler om pant og udlæg. Derudover kan foreningen opkræve et rimeligt beløb, hvis vedtægterne giver tilladelse hertil. Udgifterne skal vægtes i forhold til det arbejde, som bestyrelsen har.
Loven om pant og udlæg sikrer, at panthavere ikke har indflydelse på udformningen af vedtægterne eller de beslutninger, der træffes i foreningen.
Lovgivning
De bestemmelser i retsplejeloven, som vedrører foretagelse af udlæg og tvangsauktion af andelsboliger, er §§ 495, 509, 510, 518, 520, 525, 526, 538, 539, 559a, 559b og 559c.
Tinglysningslovens kapitel 6b indeholder bestemmelser vedrørende pantsætning og udlæg af andelsboliger. Bestemmelserne indeholder bl.a. regler om, hvad pantet i en andelsbolig omfatter og de formelle kriterier, herunder adkomsterklæringen.
Bestemmelserne i denne bekendtgørelse er udstedt med henblik på at redegøre for, hvordan tinglysningen af pant eller udlæg i andelsboliger praktisk sker. Her kan du bl.a. se pantebrevsformularen, der skal anvendes ved tinglysning af pant på andelsboliger.
Konkurslovens bestemmelser vedrørende konkurs finder tilsvarende anvendelse på andelsboligforeninger.
Betænkning nr. 1421, Erhvervs- og Boligstyrelsen, 2002.
Links