Fastfrysning af valuarvurdering
Andelsboligforeningslovens § 5, stk. 3 har siden 1. juli 2020 givet mulighed for, at en andelsboligforening kan fastholde sin valuarvurdering, hvis den vel at mærke var indhentet inden 1. juli 2020 og var under 18 måneder gammel på det tidspunkt.
Der har siden været forskellige fortolkninger af, hvornår fastfrysning skal ske – og særligt, om man må bruge en ny valuarvurdering udarbejdet efter 1. juli 2020, hvis man vil bevare muligheden for at fastfryse.
I det følgende beskriver vi ABF’s vurdering af, hvordan bestemmelsen skal forstås:
Hvis man i dag bruger valuarvurdering
Foreninger, der anvender valuarvurdering til at værdiansætte ejendommen i andelsværdiberegningen, kan fastholde en valuarvurdering, der var indhentet og gyldig den 1. juli 2020. Dette sker i praksis på foreningens generalforsamling på det tidspunkt, hvor man normalt ville bruge en ny valuarvurdering for at have en gyldig andelsværdi frem til næste ordinære generalforsamling – altså inden den gamle valuarvurdering udløber.
Det skal fremgå af regnskabet, hvis foreningen vælger at benytte en fastholdt vurdering i sin andelsværdiberegning.
Det fremgår af andelsboligforeningslovens § 5, stk. 3, at fastholdelsen kan ske i en ubegrænset periode, dog kun indtil foreningen den 1. juli 2020 eller senere vælger at anvende en ny vurdering som grundlag for fastsættelse af andelsværdier. Det er derfor ABF’s vurdering, at muligheden for at fastholde på ubestemt tid er afhængig af, at foreningen ikke anvender en valuarvurdering indhentet efter 1. juli 2020 i andelsværdiberegningen. Vi mener med andre ord, at man ikke kan ”udskyde” fastholdelsen.
Hvis man i dag bruger offentlig vurdering eller anskaffelsessummen
Foreninger, der bruger den offentlige vurdering eller anskaffelsessummen til at værdiansætte ejendommen i andelsværdiberegningen, kan på et senere tidspunkt vælge at overgå til en valuarvurdering, der var indhentet og gyldig den 1. juli 2020.
Det skal dokumenteres ved en note i årsregnskabet eller en revisorerklæring fremlagt på generalforsamlingen, at valuarvurderingen er indhentet inden den 1. juli 2020.
Valuarvurderingen kan når som helst bruges i foreningens andelsværdiberegning på ubestemt tid. Vælger foreningen imidlertid at indhente en ny valuarvurdering efter 1. juli 2020 og anvender denne i andelsværdiberegningen, er det ABF’s vurdering, at den fastholdte vurdering ikke længere kan tages i brug.
Det er generalforsamlingen, der tager stilling til, om foreningen på et tidspunkt skal benytte den fastholdte vurdering i andelsværdiberegningen.
Konklusion
Samlet set er det altså ABF’s vurdering, at muligheden for at fastfryse en valuarvurdering på ubestemt tid bortfalder, hvis en forening efter 1. juli 2020 får udarbejdet og anvender en nyere valuarvurdering i sin andelsværdiberegning. Dette er også Boligministeriets opfattelse. Spørgsmålet om, hvorvidt fastfrysningen kan udskydes, må i sidste ende afgøres af lovgiver eller en domstol.