Lejlighedssammenlægning
Der er en række forhold, som man skal være opmærksom på, inden man går i gang med at sammenlægge lejligheder/boliger. Det drejer sig bl.a. om foreningens vedtægter, den kommunale praksis og lovgivningen på området.
Boligreguleringsloven sætter grænsen
Andelsboligforeninger, som ligger i kommuner, der følger boligreguleringsloven (det gør de fleste kommuner), er omfattet af reglerne om sammenlægning i lovens § 46.
Det betyder, at kommunen ikke kan nægte sammenlægning, hvis det samlede bruttoetageareal ikke udgør mere end 130 m². Derudover skal visse krav om opsigelse af den ledige lejlighed og overtagelse af den sammenlagte bolig være opfyldt.
Kommunalt ønske om større boliger
Flere kommuner vil gerne have flere større lejligheder/boliger og kan derfor dispensere fra reglerne om 130 m². Københavns Kommune accepterer fx sammenlægninger på op til 150 m², samt under særlige betingelser, såsom at mindst én af lejlighederne har utidssvarende toiletforhold, på helt op til 180 m².
Forhør dig hos kommunen om, hvilken praksis der gælder.
Foreningen bør have klare regler
Mange foreninger tror desværre, at det er tilstrækkeligt, hvis generalforsamlingen har godkendt sammenlægning.
Vedtægterne bør dog altid indeholde utvetydige bestemmelser om, hvilke krav der gælder ved sammenlægning af lejligheder. Det bør også fremgå, hvorvidt lejligheder kan sammenlægges i forbindelse med en overdragelse, ligesom der ikke må være tvivl om, at en sammenlagt lejlighed anses som én bolig med én stemme.
Der er mange forhold, som skal tages i betragtning. Vedtægtsbestemmelser om sammenlægninger bør derfor blive formuleret af foreningens advokat eller administrator.
Lav interne retningslinjer
ABF anbefaler, at foreningen formulerer nogle retningslinjer, der vedlægges som bilag til vedtægterne. Husk, at vedtægterne skal henvise til disse.
ABF's forslag til retningslinjer:
Det er kun nabolejligheder i samme opgang, som kan lægges sammen. Der kan ikke ske sammenlægning i op- eller nedgående retning eller fra opgang til opgang. Der kan højst være X antal sammenlagte lejligheder fordelt på X antal lejligheder i hver opgang.
Køber skal acceptere tilbuddet om køb af lejlighed inden tre dage.
Samtlige udgifter i forbindelse med sammenlægningen skal udredes af andelshaveren.
Ansøgning om samtykke til at nedlægge en bolig ved sammenlægning skal indsendes af køberen til kommunen senest 14 dage efter underskrift af overdragelsesaftalen.
Ansøgning om byggetilladelse skal indsendes af køberen til kommunen inden tre måneder efter overtagelsen af lejligheden. Byggearbejder skal være påbegyndt senest 12 måneder efter opnået byggetilladelse. Bestyrelsen skal have tilsendt kopier af samtlige ansøgninger og tilladelser.
Facade mod hovedtrappe må ikke ændres. Hvis den ene hoveddør blændes indefra, skal der af hensyn til brandvæsenet sættes skilt ude på døren om det. Hvis den ene dør mod bagtrappen ønskes blændet, skal det ske ved tilmuring og i øvrigt i overensstemmelse med byggemyndighedernes krav.
Ny salgsaftale og andelsbevis for den sammenlagte lejligheder udstedes, når sammenlægningen er tilendebragt og ibrugtagningstilladelse er udstedt.
En sammenlagt lejlighed kan maksimalt have ét kælderrum.
Areal og fordelingstal efter lejlighedssammenlægning
Når to boliger i foreningen sammenlægges, vil de samlede fordelingstal for boligafgift og andelsværdi udgøre summen af de to boligers fordelingstal. Der ændres dermed ikke på fordelingen af foreningens formue eller hvor meget, der samlet skal betales i boligafgift i forhold til de andre andelshavere.
Det har også været praksis, at boligernes arealer blot blev lagt sammen i forbindelse med, at en sammenlægning blev registreret i BBR. Københavns Kommune har imidlertid i sommeren 2020 ændret praksis, så der sker en omberegning af arealerne af alle boligerne i opgangen, når boliger sammenlægges. En andelshaver kan altså opleve, at boligens areal i BBR kan ændre sig flere gange i takt med, at boliger sammenlægges.
Der kan altså være forskel på foreningens opgørelse af arealet og arealet registreret i BBR, men dette medfører som nævnt oven for ikke en ændring af fordelingstallene i foreningen, uanset om andelsværdi og boligafgift beregnes pr. kvm. Foreningen bør dog påse, om vedtægterne henviser direkte til arealerne i BBR i forhold til fordeling af andelsværdi/boligafgift, og i så fald må foreningen tage stilling til en vedtægtsændring, inden der godkendes sammenlægning.
Foreningen bør være opmærksom på at oplyse købere om eventuel forskel mellem de arealer, foreningen benytter til fordeling af andelsværdi og boligafgift, og arealerne i BBR.