Spring navigationen over og gå direkte til indhold
NYHEDER

Lån i andelsboligen – kender du reglerne?

Andelshavere har mulighed for at bruge andelsboligen som sikkerhed, hvis de vil låne penge - hvad enten det er til at købe boligen eller blot til forbrug. Her får du overblikket over, hvad man som andelsboligforening skal gøre, for der er mange ting, man skal være opmærksom på.

DEL ARTIKEL

Siden 2005 har det været muligt at optage lån med sikkerhed i en andelsbolig, ligesom det offentlige kan foretage udlæg i andelen, hvis man har gæld.
Alle andelshavere er hermed stillet på samme måde som ejere af fast ejendom, for så vidt angår muligheden for at optage alle andre typer lån end via realkredit.

Loven har dermed stor betydning for alle andelsboligforeninger og deres bestyrelser.

- Her er det er vigtigt at være opmærksom på, at andelsboligforeningslovens regler om pant og udlæg gælder, selvom det ikke står i foreningens vedtægter - her må vi opfordre til, at foreningerne får skrevet det ind, så reglerne fremgår korrekt, siger jurist i ABF, Karima Kahouadji.

Hun påpeger samtidig, at låntagningen betyder, at der er en række opgaver og regler, som man som andelsboligforening skal holde øje med.

Bestyrelsen vil allerede fra start blive involveret, når der skal optages lån i en andelsbolig i foreningen. Når der lånes penge, vil der nemlig være brug for en såkaldt adkomsterklæring, som bekræfter, hvem der har brugsret til andelsboligen. Erklæringen er nødvendig ved pantsætning eller ved et udlæg, da der ikke registreres ejere af andele i offentlige registre, som der gør ved fast ejendom.

Som sikkerhed for lånet, tinglyser kreditor sit krav i Andelsboligbogen. Til brug for dette sender kreditor adkomsterklæringen og en række tinglysningsdokumenter til bestyrelsen. Sammen med erklæringen fremsendes en kopi af det dokument, der skal tinglyses (ejerpantebrevet, pantebrevet eller fogedretsdokumentet) samt en andelsboligudskrift fra OIS (Den Offentlige Informations Server).

Bestyrelsen skal herefter bekræfte oplysningerne og om nødvendigt korrigere de forhold, der ikke er korrekte. Dermed bekræfter man, at den pågældende andelshaver har brugsret til andelsboligen.

Adkomsterklæringen skal være underskrevet og returneret til kreditor inden tre uger fra modtagelsen. Bestyrelsen kan ikke afvise at underskrive adkomsterklæringen, medmindre den er behæftet med fejl, hvorefter bestyrelsen skal gøre kreditor opmærksom herpå. Har kreditor ikke fremsendt tinglysningsdokumentet og andelsboligudskriften, må bestyrelsen afvise at underskrive erklæringen, indtil dokumenterne er modtaget.

Tjek tingbogen, når boligen skal sælges
Allerede når en andelsbolig sættes til salg, bør bestyrelsen slå op i Andelsboligbogen for at se, om der er tinglyst gæld (pant eller udlæg) i boligen. Er dette tilfældet, skal bestyrelsen kontakte kreditorerne for at få oplyst restgælden, som den ser ud på den forventede overtagelsesdato.

Når overdragelsesaftalen er underskrevet og den endelig overtagelsesdag kendes, skal bestyrelsen skriftligt kontakte kreditor for at få oplyst den præcise restgæld.

Der er vigtigt, at der ved overtagelsesdagen igen laves et opslag i Andelsboligbogen for at sikre, at der ikke er tinglyst yderligere hæftelser/gæld i boligen. Først herefter afregner man for salget af andelsboligen, hvor foreningens tilgodehavender kommer før andre kreditorer.

Restbeløbet udbetales herefter til den fraflyttende andelshaver.

Hvis der er tinglyst mere gæld i andelsboligen, end boligen indbringer ved et salg, skal kreditorerne godkende overdragelsessummen, inden bestyrelsen godkender overdragelsesaftalen.

- Selvom en andelsbolig sælges med et underskud, vil det fortsat efter overdragelsen være den fraflyttende andelshavers gæld og ikke foreningens, forklarer Karima Kahouadji.

Sådan foregår salget
Når andelsboligen sælges, er det vigtigt, at det klart fremgår af overdragelsesaftalen, hvad der skal betales af hvem, hvortil og hvornår. Ifølge andelsboligforeningslovens § 6, stk. 10 og ABF’s standardvedtægter § 15, stk. 4, skal køber indbetale overdragelsessummen på foreningens konto. Normalt skal købers indbetaling til foreningen finde sted senest fem hverdage før overtagelsesdagen, mens udbetaling til sælger skal finde sted på overtagelsesdagen eller senest ti hverdage efter.

Som regel vil en køber optage sit lån til køb af andelsboligen i et pengeinstitut. Af ABF’s standardvedtægter fremgår det, at køber normalt skal stille en standard bankgaranti for købesummen. Der er udarbejdet en standard-bankgarantiblanket, som pengeinstituttet skal anvende.

Bankgarantien er uigenkaldelig. Køber udsteder garantien i sælgers navn, og garantien fremsendes til foreningen. Banken er herefter forpligtet til at indløse garantien med en kontant udbetaling til foreningen.

I udbetalingen til sælger kan bestyrelsen tilbageholde et beløb til sikkerhed for sælgers forpligtelser over for foreningen, fx a conto varmebidrag eller krav rejst af køber i anledning af mangler.

Såfremt afregning til sælger finder sted inden overtagelsesdagen, eller inden boligen er blevet besigtiget tom, skal der holdes et rigeligt stort beløb tilbage til sikkerhed for både foreningens krav og købers eventuelle krav i anledning af mangler. Bemærk, at afregning til sælger inden overtagelsesdagen kun kan ske med købers accept. Sælger har normalt krav på at få udbetalt det tilbageholdte beløb senest ti hverdage efter overtagelsesdagen, forudsat at vedtægterne angiver denne frist.

Alle betalinger, også for løsøre mv., skal gå via foreningen, som herefter afregner med sælger.

Som nævnt tidligere i artiklen, bør afregning til sælger aldrig ske, før bestyrelsen har sikret sig, at der ikke er kreditorer eller panthavere, der skal indfries.

Hvis man som bestyrelsesmedlem i en andelsboligforening har spørgsmål om lån, pant og udlæg, er man velkommen til at ringe til økonomisk rådgiver, Karina Egholm, i ABF´s medlemsrådgivning.

 

Hvis man som bestyrelsesmedlem i en andelsboligforening har spørgsmål om lån, pant og udlæg, er man velkommen til at ringe til økonomisk rådgiver, Karina Egholm, i ABF´s medlemsrådgivning.