Et eksempel: Sådan beregnes din andelsboligforenings grundskyld
ABF har i samarbejde med Vurderingsstyrelsen lavet en længere beregning med konkrete eksempler på betaling af grundskyld for hvert år. Eksemplet kan læses i sin helhed herunder.
Første år - 2021
A/B Skattely ligger i en kommune, hvor er grundskyldssatsen er sat til 25 promille.
Foreningens grundværdi er ved den seneste offentlige vurdering i 2012 sat til 10 mio. kr.
Vurderingen fra 2012 er brugt som grundlag til at beregne grundskylden indtil 2021.
I 2021 betaler A/B Skattely således 250.000 kr. i grundskyld (25 promille af 10 mio.).
Andet år - 2022
Ved vurderingen i 2021, bliver A/B Skattelys grundværdi vurderet til 20 mio. kr.
Grundskylden for 2022 skal nu beregnes ud fra den laveste af to værdier:
1) Den aktuelle vurdering (fratrukket 20 %) – altså 18 mio. kr.
ELLER
2) Sidste år beregningsgrundlag tillagt en generel stigning på 4,4 % (i 2022) – altså 10,44 mio. kr.
Der betales derfor grundskyld af de 10,44 mio. kr.
I 2022 betaler A/B Skattely således 261.000 kr. i grundskyld (25 promille af 10,44 mio.).
Tredje år - 2023
I 2023 vil grundskylden hos A/B Skattely stadig skulle beregnes ud fra sidste års beregningsgrundlag på 10,44 mio. kr.
I 2023 tillægges en generel stigning på 2,8 %.
Der betales derfor grundskyld af 10.732.320 kr. (10.440.000 plus 2,8 %).
I 2023 betaler A/B Skattely således 268.308 kr. i grundskyld (25 promille af 10.732.320 kr.).
Fjerde år - 2024
Nu begynder man så at skulle holde tungen lige i munden.
Ved vurderingen i 2023, bliver A/B Skattelys grundværdi vurderet til 25 mio. kr. (fra 20 mio.)
Samtidig sænker den kommune, hvor A/B Skattely ligger, grundskyldsatsen fra 25 til 20 promille. (Der forventes en sænkning i de fleste kommuner).
I 2024 træder nye regler i kraft, så grundskylden SKAL beregnes ud fra den nye vurdering fratrukket 20 % (forsigtighedsprincippet).
Hos A/B Skattely svarer det til 20 mio. kr. (25 mio. minus 20 %).
A/B Skattely bør derfor betale en grundskyld på 400.000 kr. (20 promille af 20. mio.).
Der er dog en skatterabat i 2024, der betyder, at A/B Skattely ikke skal betale mere, end de har skullet med de hidtidige regler.
Det betyder at A/B Skattely reelt kun skal betale grundskyld af 11.032.820 kr. (10.732.320 plus en årlig stigning på 2,8 %).
I 2024 betaler A/B Skattely således 275.820 kr. i grundskyld (25 promille af 11.032.820).
Femte år - 2025
I årene herefter vil skatterabatten på grundskylden blive gradvist mindre.
Det bliver kaldt ”den moderniserede stigningsbegrænsningsregel”.
A/B Skattelys grundværdi er i 2025 stadig vurderet til 25 mio. kr.
Grundskyldsatsen i kommunen er nu 20 promille.
Grundskylden for 2025 udgør nu den laveste af to værdier:
1) Den reelle grundskyld fratrukket 20 %
Altså 20 promille af 25 mio. kr. minus 20 % – her i alt 400.000 kr.
ELLER
2) Sidste års grundskyld tillagt 4,75 % af den fulde grundskyld (beløbet i punkt 1)
Altså 275.820 plus 4,75 % af 400.000 – her i alt 294.820 kr.
I 2025 betaler A/B Skattely således 294.820 kr. i grundskyld.
Sjette år - 2026
Samme beregning gør sig gældende det følgende år.
Vurderingen og grundskyldsatsen er uændret hhv. 25 mio. og 20 promille.
Grundskylden vil efter ”metode 2” være 294.820 tillagt 4,75 % af den fulde grundskyld på 400.000 kr.
I 2026 betaler A/B Skattely således 313.820 kr. i grundskyld
Fuldt indfaset grundskyld - 2031
Beregningen af grundskylden fortsætter i årene herefter, på samme måde.
Vi går ud fra at vurderingen fastholdes på 25 mio. og grundskyldsatsen på 20 promille.
Det vil derfor være den ”billigste” af de to metoder, der vil blive brugt til at beregne grundskylden.
Det vil for A/B Skattely betyde, at deres grundskyld hvert år stiger med 4,75 % af den fulde grundskyld på 400.000 kr. – altså 19.000 kr. pr. år.
I praksis betyder det, at A/B Skattely med den metode ville skulle betale 408.820 kr. i grundskyld i 2031.
Det betyder derfor, at den fulde grundskyld på 400.000 kr. (metode 1) vil være ”billigere” og dermed er den, som A/B Skattely kommer til at betale i 2031.
I 2031 betaler A/B Skattely således 400.000 kr. i grundskyld - Hermed er den nye grundskyld fuldt indfaset.
Beregning for årene fremefter
Vurderingerne og grundskyldssatsen i kommunen kan dog ændre sig i løbet af årene, og det vil naturligvis påvirke beregningen.
Der er dog lagt an til, at A/B Skattelys grundskyld i årene fremover vil være den billigste af de to metoder, som blev indført i 2025, altså:
1) Den reelle grundskyld fratrukket 20 %.
ELLER
2) Sidste års grundskyld tillagt 4,75 % af den fulde grundskyld (beløbet i punkt 1).
Ændret vurdering - 2032
Lad os tage et eksempel for 2032, hvor der ændres på vurderingen:
I 2031 bliver A/B Skattelys grundværdi vurderet til 30 mio. kr. (fremfor 25 mio.)
Grundskyldsatsen er stadig 20 promille.
Den reelle grundskyld (1) vil dermed være 480.000 kr. (20 promille af 24 mio.)
ELLER
Ved beregning (2) bliver det 422.800 kr. (sidste års grundskyld på 400.000 plus 4,75 % af 480.000).
I 2032 betaler A/B Skattely således 422.800 kr. i grundskyld, da det er den billigste af de to metoder.
Ændret grundskyldssats - 2033
I 2033 sker det så, at kommunen ændrer grundskyldsatsen til 22 promille (fra 20).
A/B Skattelys grundvurdering er stadig 30 mio. kr.
Den reelle grundskyld vil derfor være 528.000 kr. (22 promille af 24 mio.)
ELLER
Ved beregning (2) bliver det 447.880 kr. (sidste års grundskyld på 422.800 plus 4,75 % af 528.000)
I 2033 betaler A/B Skattely således 447.880 kr. i grundskyld, da det er den billigste af de to metoder.
Ovenstående skal udelukkende tjene som et eksempel på beregning af grundskylden, som ABF har lavet i samarbejde med Vurderingsstyrelsen, ud fra den plan der var lagt pr. 1/2 2023.
Der er dog mange faktorer, der kan få betydning for grundskylden hos den enkelte forening - herunder grundskyldssatsen i de enkelte kommuner, de endelige vurderinger samt evt. forsinkelser og tilpasninger - som man bør tage højde for.
Lovgrundlaget ift. ejendomsskattebetalingen blev pr. februar/marts 2023 sendt til behandling i Folketinget og her er lagt op til at stigningsprocenten jf. den moderniserede stigningsbegrænsningsregel skal være 4,75 %, men det er endnu ikke endeligt vedtaget.