Grundskyld
Andelsboligforeninger og andelshavere beskattes ikke af værdien af bygningerne. Det skyldes, at andelshavere ikke ejer deres bolig, men kun har brugsret til den. Foreningen betaler alene grundskyld, som er skat af grunden (også kaldet ejendomsskat).
Grundskylden beregnes med udgangspunkt i foreningens grundværdi, som fastsættes af Vurderingsstyrelsen. Siden 2012 har der ikke været nye vurderinger af grundværdier for ejendomme ejet af andelsboligforeninger, da hele systemet blev sat på pause for at lave et nyt ejendomsvurderingssystem. I 2014-2020 videreførte man altså blot grundværdien fra 2012.
I 2021 begyndte Vurderingsstyrelsen løbende at udsende nye vurderinger til ejerboliger, og først når denne proces er færdig, vil andelsboligforeninger modtage en ny vurdering af grundværdien. Dette forventes først at ske i 2025. Der kommer dog en foreløbig vurdering af grundværdien inden udgangen af 2023, da nye skatteregler træder i kraft 1. januar 2024.
Nye skatteregler fra 2024
Hvor stor en promille af grundværdien, foreningen skal betale grundskyld af, reguleres gennem kommunens grundskyldspromille.
I 2024 er det vedtaget, at grundskyldsbetalingen for andelsboligforeninger maksimalt kan stige med 2,8%.
Herefter er der med de nye boligskatteregler indført en stigningsbegrænsningsregel for erhvervsejendomme, som andelsboligforeninger hører under. Reglen betyder, at grundskylden højst kan stige fra det ene år til det næste med 4,75 procent af den fuldt indfasede grundskyldsbetaling. Grundskylden stiger i denne takt, så længe den betalte grundskyld er under den fuldt indfasede grundskyld.
Den fuldt indfasede grundskyldsbetaling opgøres ved grundskyldspromillen ganget med den aktuelle grundværdi fratrukket 20 procent (forsigtighedsnedslaget).
I 2024 bliver grundskyldspromillerne sat ned over hele landet. Det gør de, fordi det ikke er meningen, at der skal flere skattekroner i de kommunale kasser, selvom vurderingerne stiger. Derfor får andelsboligforeninger en foreløbig vurdering af grundværdien inden udgangen af 2023, så vurdering og promille passer sammen, selvom de endelige vurderinger ikke er klar før 2025.
Når den endelige vurdering bliver klar, bliver de foreløbige ejendomsskatter genberegnet og efterreguleret. Man kan generelt ikke klage over de foreløbige vurderinger, men der vil i særlige tilfælde være mulighed for at få ændret vurderingen. Vurderingsstyrelsen vil oplyse om de særlige muligheder, når de foreløbige vurderinger bliver sendt ud.
Fra 2024 overtager Skatteforvaltningen opkrævningen fra kommunerne
Som en del af det nye skattesystem, vil andelsboligforeninger fra 2024 blive opkrævet grundskyld i to årlige rater via Skatteforvaltningens opkrævningssystem, Skattekontoen. I 2024 er betalingsfristerne 2. april og 1. august.
Opkrævningen sker altså ikke længere via kommunens ejendomsskattebillet. Andelsboligforeninger vil modtage et brev med digital post, og skal betale via skat.dk/tastselverhverv.
Fradrag for forbedringer
Nogle foreninger oplever fra det ene år til det andet, at ejendomsskattebetalingen stiger voldsomt. Her bør man sammenligne ejendomsskattebilletten med den fra året før, og se på feltet "fradrag i grundværdi for forbedringer". Typisk er der sket det, at fradraget er reduceret eller helt bortfaldet. Fradraget vedrører normalt byggemodningsomkostninger, dvs. arbejder, der gør grunden klar til bebyggelse, fx kloakering og forsyningsanlæg til grunden.
SKAT må ikke give fradrag for forbedringer, der er ældre end 30 år i forhold til vurderingsåret, og fradraget bortfalder derfor efter 30 år. Dette er ikke omfattet af de politisk aftalte begrænsninger i, hvor meget skattebetalingen må stige.
Grundforbedringsfradraget blev afskaffet ved en lovændring med virkning fra og med 1. maj 2013. Lovændringen betød, at eksisterende fradrag fortsætter til udløb, men fradraget beregnes i den resterende periode frem til udløb som en fast andel af grundværdien, dog højst det beløb, som fradraget udgjorde pr. 1. januar 2013. En overgangsregel sikrede, at der kunne gives grundforbedringsfradrag for arbejde, der var påbegyndt pr. 1. januar 2013, men som ikke var afsluttet. Sådanne fradrag kan ikke overstige det beløb, der blev fastsat på det tidspunkt, hvor fradraget blev givet.
Grunde, hvor arbejdet med byggemodning er påbegyndt efter 1. januar 2013, vil altså ikke have et fradrag i grundværdien for forbedringer.
Hvis en forening er i tvivl om, hvornår fradrag er opstået, kan det oplyses ved kontakt til Vurderingsstyrelsen: Skat.dk: Kontakt
Links
Fokus på grundværdier og vurderinger
Nyhed fra 26. november 2021 på abf-rep.dk
Faktaark fra Skatteministeriet, 31. august 2021