Upræcise vurderinger er andelsboligernes store udfordring

Den nok største udfordring på andelsboligmarkedet lige nu er de vurderinger, der bliver lavet af ejendommene. Det gælder både valuarvurderingerne og bankernes vurderinger, der langt fra er præcise nok.

- To valuarer kan nå frem til vidt forskellige vurderinger af den samme ejendom, og de kan begge to påstå, at de følger reglerne, og at det er den anden, der tager fejl. Det er stærkt utilfredsstillende, at reglerne stadig giver valuarerne så stort et spillerum. Det skaber utryghed både hos køber og sælger om andelsboligens reelle pris, siger ABF’s direktør Jan Hansen til Politiken, der har set på valuarvurderingerne.

Jan Hansen påpeger dertil, at man i den sammenhæng også bør stille spørgsmål til bankernes værdisætning ud fra, at de også vurderer skævt - for lavt - i forhold til den faktiske handelsværdi som privat udlejningsejendom, som andelsboligernes vurderinger skal baseres på. Udfordringen med bankernes vurderinger er, at både foreninger og enkeltpersoner ikke altid kan få lov til at låne op til den reelle værdi.

Mange retninger
Debatten om vurderingerne kommer, efter Politiken og flere andre medier den seneste tid har været fyldt med meninger og holdninger om andelsboligerne. De er både for dyre, for billige, har forkerte regler eller burde være noget andet. Det stikker i mange forskellige retninger, der ikke nødvendigvis har så meget med fakta at gøre.

-  Der er rigtig mange holdninger til andelsboligerne lige for tiden, som tager fokus væk fra, at de faktisk samler det bedste fra alle boligformer - eksempelvis fællesskab, privat ejerskab, prisvenlighed, tryghed og mobilitet. Der er dog en reel udfordring ift. den måde som forskellige instanser vurderer andelsboligerne på, og det er vigtigt, at der bliver taget hånd om det, siger Jan Hansen.

Ikke sket noget
Når det kommer til de vurderinger, som valuarerne laver, så er de ikke blevet evalueret siden 2020. Det var godt et år efter, der kom skærpede regler og krav til valuarerne. Kravene hjalp ift. at udsvingene i vurderingerne ikke var så store, men der er stadig flere faktorer i en valuarvurdering, der baserer sig på den enkelte valuars skøn.

- Derfor risikerer man meget forskellige vurderinger. I marts sidste år havde ABF foretræde for Folketingets boligudvalg, hvor vi opfordrede til, at man kiggede på valuarvurderingerne, siger Jan Hansen.

Den daværende social- og boligminister, Pernille Rosenkrantz-Theil (S), lovede i den forbindelse, at der skulle kigges på valuarvurderingerne og ville bede embedsværket indlede en dialog med ABF. Der er dog ikke sket noget siden da fra ministeriets side.

- Men vi vil stadig rigtige gerne have den dialog, så vi stiller selvfølgelig gerne op, siger Jan Hansen.

Svært at låne
I forhold til bankernes egne vurderinger lyder det fra flere af dem i Politiken, at de ofte sætter værdien lavere end foreningerne. Som regel henholder bankerne sig til overordnede regler fra Finanstilsynet, der generelt har skærpet kravene til boliglån de seneste mange år. Ud over at bankerne laver meget lave og konservative vurderinger, har de også indført krav om større udbetalinger ved andelsboligkøb, der både udgør 5 % af andelens pris og 5 % af andelshaverens andel af foreningens samlede fælles gæld.

- Kravene til udbetalinger, sammen med meget lave egne vurderinger af værdierne, gør det sværere at låne til at købe en andelsbolig - til trods for at priserne på andelsboliger generelt er meget lavere og mere stabile, end hvis man skulle ud at købe en ejerbolig, siger Jan Hansen.

Opfordringen fra ABF er derfor, at man får set på alle de forskellige typer vurderinger og får ensrettet det, så forskellene ikke bliver så store, som de er nu.

- Det er en stor udfordring, at man ikke kan få en helt præcis vurdering, som man både kan basere andelsboligens værdi og dens lånemulighed på. Her vil det være et godt skridt på vejen at få evalueret valuarvurderingerne, og her bidrager ABF gerne, siger Jan Hansen.