Stigende renter – hvad betyder det for foreningen?

---

Opkonvertering – ikke for enhver pris

Har I et lavt fastforrentet lån med fx 0,5% eller 1% i rente, kan det måske betale sig for jer at opkonvertere dette lån til et nyt lån med højere fast rente.

For når renten stiger, falder kursen på obligationerne bag det fastforrentede lån, og det betyder, at foreningen kan indfri det eksisterende lån for mindre, end der skyldes. Det lån, der optages, har en højere rente, men til gengæld skylder man færre penge væk. Foreningen skal dog ikke opkonvertere for enhver pris, fortæller ABF’s økonomiske rådgiver, Karina Egholm:

− Vælger foreningen at foretage en opkonvertering nu, kræver det, at man holder øje med renteniveauet og agerer, når og hvis renten falder igen. Falder renten ikke, sidder foreningen med en permanent højere ydelse og med et lån, hvor man ender med at betale mere tilbage, end med det lån, man havde tidligere. Foreningen skal altså tro på, at renten falder igen inden for en overskuelig fremtid, før en opkonvertering kan betale sig.

Det er ikke kun ABF, som maner til besindighed, inden foreninger kaster sig over en opkonvertering. Samme holdning har Realkredit Danmark, som også mener, at foreninger skal regne godt efter, inden man indfrier sit lån for en højere rente, fortæller Kristian Balleby, Kundedirektør, Storkunder Ejendomme i Realkredit Danmark/Danske Bank: 

− Helt generelt er det mere spekulativt med opadgående konverteringer end nedadgående konverteringer, som mange andelsboligforeninger har benyttet sig af gennem de senere år. Ved en konvertering ned i rente, ved man, hvornår man med sikkerhed har tjent omlægningen hjem – og holder man lånet til udløb, vil det over låneforløbet udløse en betydelig omkostningsbesparelse. Derimod er der ingen sikker gevinst ved at opkonvertere. Det afhænger helt og holdent af den fremtidige renteudvikling, som ingen desværre kender.

ABF’s økonomiske rådgiver, Karina Egholm, har lavet et regneeksempel på en opkonvertering, som illustrerer den usikkerhed, som er forbundet med en opkonvertering:

Foreningen skylder kr. 1.000.000.

Lånet kan indfries til kurs 90, dvs. indfrielsesbeløbet beløber sig til kr. 900.000.

Der er skåret kr. 100.000 af restgælden ved indfrielsen.

Det nye lån optages til en kurs tæt på kurs 100, fx 98,5, men renten er højere, og formentlig også ydelsen. Det er derfor ikke sikkert, at det er en god idé for foreningen at omlægge sit lån, selvom der kan skæres en bid af restgælden.

Hvis foreningen vil undersøge mulighederne, skal I starte med at få en beregning fra jeres realkreditinstitut. Beregningen skal vise, hvor meget, I kan skære af jeres restgæld, og hvad ydelsen bliver på det nye lån. Det er vigtigt at få overblik over begge dele for at vurdere, hvornår lånet skal lægges om igen for at opkonverteringen kan betale sig.

Som forening bør I sikre jer, at den rådgiver I vælger, omkring finansiering af foreningen, har den fornødne tilladelse – og dermed forsikringer – fra Finanstilsynet til at udøve finansiel rådgivning. Det beskytter jer som bestyrelse og forening.

Er bestyrelsen i tvivl om processen med at indhente et lånetilbud, er I velkomne til at tage kontakt til ABF’s økonomiske rådgiver Karina Egholm. ABF hjælper også gerne foreningerne med at gennemgå beregninger modtaget fra realkreditinstituttet.

Ønsker foreningen at lave en opkonvertering, anbefaler vi at beslutningen tages på et oplyst grundlag, dvs.  rammerne, herunder fordele og ulemper, for økonomien fremgår tydeligt af beslutningsgrundlaget. Det skal ligeledes fremgå, at selve omlægningen indebærer en vis risiko, hvis renten ikke falder igen.

Foreningens årsregnskab

Andelsboligforeninger, der anvender enten offentlig ejendomsvurdering eller valuarvurdering som grundlag for beregning af deres andelsværdier, skal dog være opmærksomme på kursværdien.

Et kursfald ved regnskabsaflæggelse, f.eks. d. 31.12.2021 eller d. 30.06.2022, tillægges nemlig som udgangspunkt egenkapitalen og indgår dermed i beregningen af andelskronen. Altså er der mulighed for, at andelskronen bliver højere som følge af, at kursværdien på realkreditlånene bliver lavere, fortæller Lasse Mønge Andersen, Områdedirektør, Ejer- og Andelsboligforeninger Øst i Nordea:

− Som andelsboligforening bør man dog vide, at hvis andelsboligforeningen ikke har realiseret kursgevinsten, medfører det en risiko for, at den kan forsvinde igen – f.eks. hvis renten begynder at falde i 2022. Derfor bør foreningen tage stilling til, hvordan en ikke-realiseret kursgevinst skal påvirke andelskronen i andelsboligforeningen, forklarer Lasse Mønge Andersen, og fortsætter:

I Nordea ser vi tre muligheder:

• At frigive en kursgevinsten (selvom den er ikke-realiseret) og tillægge den andelskronen og dermed acceptere risikoen for udsving i andelskronen,
• At henlægge kursgevinsten som en reserve og dermed ikke frigive den ved opgørelse af andelskronen, eller
• At realisere kursgevinsten og foretage en opkonvertering; omlægge realkreditlånet til en højere rente – og dermed frigive gevinsten.
  
  

Det kan være komplekst at gennemskue, hvilken mulighed, som passer bedst til den enkelte forening. Derfor anbefaler Nordea i tråd med ABF, at man søger professionel rådgivning.

− Det er den enkelte andelsboligforenings egen situation og ikke mindst renteforventning, der er afgørende for, hvilke af de tre scenarier, der er det rette. Men vores opfordring er, at man som ansvarlig bestyrelse forholder sig til det og søger råd og vejledning hos f.eks. sin bank, revisor, administrator eller ABF, forklarer Lasse Mønge Andersen.

Stigende renter og renteswap

Har foreningen en renteswapaftale, kan de stigende renter måske komme foreningen til gode. Den negative markedsværdi, dvs. den pris det koster at indfri aftalen før tid, falder, når renten stiger.

Vil foreningen gerne ud af aftalen før tid for at få en anden finansiering, er det måske nu, det kan betale sig at gøre noget ved det. Her anbefaler Karina Egholm også, at foreninger søger professionel rådgivning:

− Renteswapaftaler kan være svære at gennemskue, og derfor anbefaler ABF, at foreninger indhenter lånetilbud og søger rådgivning. Og ABF er også klar til at yde generel rådgivning omkring låneomlægning, slutter Karina Egholm.

---