Andelsboligforeningen som kunde
Dette er en guide til dig, der skal arbejde for en andelsboligforening. Guiden er lavet for at give dig gode råd og et overblik over beslutningsprocesser og -kompetencer i en andelsboligforening.
Hvad er en andelsboligforening?
En privat andelsboligforening er en ejendom eller klynge af huse, hvor andelshaverne sammen ejer og drifter foreningens bygninger. Den enkelte andelshaver ejer således ikke deres bolig, men ejer til gengæld en andel af foreningen, og har i den forbindelse fået brugsretten til en bolig.
Hvem bestemmer i en andelsboligforening?
En andelsboligforening styres ud fra foreningens vedtægter. Foreningens vedtægter bliver besluttet på en generalforsamling, hvor alle andelshavere kan deltage. Foreningen vælger en bestyrelse til at stå for den daglige drift. Bestyrelsen består af frivillige andelshavere. Nogle foreninger har en administrator til at varetage en del af den daglige drift.
Andelshaver eller andelsboligforening - Hvem har ansvaret?
I foreningens vedtægter fremgår det, hvem der har det juridiske ansvar for hvad.
Følger foreningerne ABF’s standardvedtægter, er hovedreglen, at andelshaveren er ansvarlig for det, der er placeret indenfor boligens fire vægge (med undtagelse af vedligeholdelse af centralvarmeanlæg, fælles forsynings- og afløbsledninger). Andelsboligforeningen har ansvar for at finansiere og stå for vedligeholdelse af klimaskærm, udendørsarealer og -installationer.
Andelsboligforeningen som bygherre
Hvem tager beslutningerne?
Alt efter størrelsen på et byggearbejde, er det bestyrelsen eller generalforsamlingen, der træffer beslutninger om et projekt. Her må man i det konkrete tilfælde se på arbejdets art og foreningens forhold. Nogle foreninger har truffet principielle beslutninger om, hvor grænsen går for, hvad man antager som en bagatel, f.eks. ved at have fastsat et udgiftsloft. Et simpelt reparationsarbejde kan bestyrelsen godt godkende, hvis manglende reparation ville give skade på bygningerne (f.eks. et utæt vandrør).
Tilstandsrapport/drifts- og vedligeholdelsesplan
Det er normalt generalforsamlingen, der vedtager at igangsætte en tilstandsrapport. Rapporten/planen bør angive den økonomiske ramme for de enkelte projekter. Bestyrelsen kan igangsætte forundersøgelser indenfor en rimelig økonomisk grænse. Bestyrelsen er som repræsentant for foreningen ansvarlig for, at ejendommen og dens tilbehør er i forsvarlig stand.
Projektering
Mens de mindre indledende undersøgelser altså foretages efter bestyrelsens beslutning, anbefales det foreninger, at projekteringen kun iværksættes efter generalforsamlingsbeslutning. Sådant (ofte dyrt) arbejde ligger uden for den daglige drift, som bestyrelsen har mandat til at forvalte.
Såfremt det efter indhentning af tilbud viser sig, at byggeriet ikke kan gennemføres inden for den forudsatte økonomiske ramme, skal der indkaldes til en ny generalforsamling, inden arbejdet iværksættes.
Proces
Aftalegrundlag og kommunikation
Bestyrelsesmedlemmerne har sandsynligvis ikke erfaring med større renoverings- og byggeprojekter. Det betyder, at de, som skal tage beslutningen om et byggeprojekt, ikke nødvendigvis kender til fagtermer og faste procedurer. Det kan derfor være en god ide at lave en klar og specifik projektbeskrivelse og aftalegrundlag, for at aftalen bliver let at få overblik over, og derfor lettere at tage stilling til.
Sørg for fra start at få fastlagt, hvem i foreningen I skal have kontakt til.
Nogle foreninger hyrer en professionel byggerådgiver, mens andre foreninger med administrator vælger at lade administrator stå for kontakten til virksomheder. I andre foreninger står bestyrelsen, eller et udvalg under bestyrelsen, for projekterne.
ABF’s anbefaling til foreningerne er, at aftalegrundlaget refererer til enten AB 18 eller AB Forbruger.
Det er flertallet, der tager store beslutninger i de fleste andelsboligforeninger, så der kan være mulighed for, at du skal udføre arbejde hos en andelshaver, som er uenig i det arbejde du skal udføre. Ved uenighed bør du henvise kontakten til foreningens bestyrelse/administrator.
Beslutninger kan tage tid
Det er forskelligt, hvor ofte bestyrelserne i andelsboligforeninger holder møde. Der kan derfor gå tid, fra du har talt med et bestyrelsesmedlem om et projekt, til bestyrelsen vender tilbage.
Der skal i de fleste foreninger indkaldes til en generalforsamling minimum 14 dage før, mens varslet til en ekstraordinær generalforsamling i nogle foreninger kan forkortes til otte dage (det skal fremgå af foreningens vedtægter, hvis det er muligt).