lovogfakta.jpg

Fremleje

Hvad er fremleje?

Fremleje er, når andelshaveren udlejer sin bolig i en begrænset periode til en person uden for foreningen. Denne person kaldes en fremlejetager. Aftalen om fremleje indgås mellem andelshaveren og fremlejetageren. Andelsboligforeningen er ikke part i aftalen.

Hvornår må man fremleje?

Der findes ikke regler i lovgivningen, der regulerer en andelshavers mulighed for at fremleje sin bolig. Det er derfor foreningens vedtægter, der er afgørende.

Ifølge ABF’s standardvedtægter § 11 kan en andelshaver fremleje, når andelshaver er fraværende af særlige grunde - såsom ved studieophold, ferieophold, institutionsanbringelse eller lignende.

Det er en betingelse, at andelshavers fravær er midlertidigt. Andelshaveren skal derfor have til hensigt at flytte tilbage i boligen efter fremlejeperioden er udløbet.

Bestyrelsen skal give tilladelse til fremlejen og skal have tilsendt en kopi af lejekontrakten.

Hvor lang tid må man fremleje?

Det afhænger af foreningens vedtægter. Typisk fastsætter vedtægterne en øvre grænse på ”maksimalt to år” eller ”normalt to år”. Sidstnævnte er tilfældet i standardvedtægterne, hvilket betyder at der er mulighed for at fremleje i mere end de to år, så længe grundlaget for fremleje fortsat eksisterer.

Hvem er ansvarlig for indbetaling af boligafgift?

Det er fortsat andelshaver, som skal betale boligafgift til foreningen. Dette skyldes, at der ikke er en aftalerelation mellem fremlejetager og forening, men kun mellem andelshaver og forening. Det betyder også, at hvis foreningen ikke modtager betaling af boligafgift, så bliver andelshaveren og ikke fremlejetager rykket for beløbet.

Kan en fremlejetager overtage boligen efter endt aftale?

Almindeligvis kan en fremlejetager ikke overtage boligen, når lejeaftalen udløber. Fremlejetageren bliver altså ikke automatisk andelshaver. I mange foreninger fastsætter vedtægterne forskellige personer, som har fortrinsret til at få boligen tilbudt – typisk først familie, dernæst ventelister og først til sidst er der fri indstillingsret. Hvis en fremlejetager hverken er i familie med andelshaver eller er anført på en venteliste, vil han eller hun først kunne indstilles gennem den frie indstillingsret. Er der nogle på ventelisten, som ønsker at købe boligen, vil fremlejetager altså ikke kunne købe boligen. I sidste ende afhænger det dog af, hvordan foreningens vedtægter er formuleret.

Hvad skal en fremlejetager betale i husleje?

Den aftalte leje skal følge lejelovgivningens regler. Lejen fastsættes ud fra princippet om det lejedes værdi, hvor der blandt andet indgår beliggenhed, størrelse og vedligeholdelsesstand samt en vurdering af værdien af forskellige former for udstyr i boligen. Det lejedes værdi er altså ikke nødvendigvis det samme som boligafgiften.

Den kan både være højere og lavere. Det er svært at fastsætte lejen korrekt, og ABF vil derfor anbefale, at man får hjælp fra en advokat eller anden professionel med forstand på lejefastsættelse.

Hvis fremlejetager mener, at lejen er for høj, kan fremlejetager indbringe sagen for huslejenævnet, som vil kunne nedsætte lejen.

Andelshavere, der kun har brugsret til én andelsbolig, har mulighed for mod et gebyr at få huslejenævnet til på forhånd at træffe afgørelse om størrelsen af den leje, der lovligt vil kunne opkræves. En sådan forhåndsgodkendelse af lejen er bindende, og andelshaver kan derfor på denne måde undgå, at lejen senere nedsættes af huslejenævnet.

Fremleje påvirker foreningsarbejdet

Det er ikke nødvendigvis i foreningens interesse, at boligerne bebos af personer, der ikke er medlem af foreningen. Andelshavere, der ikke længere bor i foreningen, har ikke samme incitament til at deltage i foreningsarbejdet (fx deltage i generalforsamlinger, arbejdsweekender og lign.). I værste tilfælde risikerer foreningen at blive handlingslammet, fordi der måske ikke møder tilstrækkeligt mange andelshavere op på generalforsamlingen til at den kan være beslutningsdygtig.

Bestyrelsen bør altid sikre sig, at de har andelshaverens nye adresse i fremlejeperioden, da indkaldelser til generalforsamlinger mv. fortsat skal sendes til andelshaveren, da det fortsat er andelshaveren, der er medlem af foreningen.

Hæftelse over for foreningen

Selv om andelshaveren fremlejer sin bolig, er andelshaveren fortsat direkte ansvarlig over for andelsboligforeningen. Det skyldes, at det er andelshaveren, som er medlem af foreningen og ikke fremlejetageren.

Fremlejetageren er udelukkende lejer hos andelshaveren og har ingen direkte aftale med andelsboligforeningen. Det er derfor andelshaver (og ikke fremlejetager), som foreningen skal sende eventuelle påbud til, hvis fremlejetageren tilsidesætter foreningens husorden eller hvis betaling af boligafgift udebliver.

 

til toppen

 


LOVGIVNING OM LEJE, FREMLEJE OG ERHVERVSLEJE

Lovgivningen regulerer forholdet mellem lejer og udlejer. Lovbestemmelserne i lejeloven regulerer forholdet mellem andelshaver og fremlejetager samt forholdet mellem andelsboligforeningen og restlejere. 

Lejeloven - de bestemmelser, der primært er relevante for andelsboliger, er bl.a. bestemmelserne om ophævelse af retten til lejeboligen (§ 93) og udlejers ret til at få adgang til boligen (§§ 54 og 59)

Boligreguleringsloven

Erhvervslejeloven - anvendes når foreningen har erhvervslokaler i ejendommen.