lovogfakta.jpg

Andelsværdiberegning

For at beregne, hvor meget en ejendom, som er ejet af en andelsboligforening, er værd, skal man bruge andelsboligforeningslovens § 5. Dermed kan man også finde maksimalprisen på de enkelte andele. Ifølge § 5 skal man bruge ét af disse tre principper: 

 1) Anskaffelsesprisen 

Anskaffelsesprisen udgør den pris, som foreningen betalte ved stiftelsen. Hertil tillægges forbedringer på ejendommen. Princippet anvendes primært ved nybyggede ejendomme, hvor værdien af ejendommen ikke er steget endnu.

Gælden opgøres til pantebrevsrestgælden. For indekslån gælder, at de opgøres til den nominelt indekserede pantebrevsrestgæld.  

Andelsboligforeninger, der stiftes efter den 1. juli 2013 ved erhvervelse af en udlejningsejendom, kan i en periode på to år efter foreningens stiftelse alene anvende anskaffelsesprisen ved opgørelse af foreningens formue efter lovens § 5, stk. 2. 

2) Den kontante handelsværdi/valuarvurdering:

En valuarvurdering er den kontante handelsværdi som udlejningsejendom.

Handelsværdien defineres som det beløb, ejendommen vil kunne indbringe ved et salg mellem kyndige, ikke interesseforbundne parter på det åbne marked inden for en rimelig salgsperiode.

For at kunne foretage en valuarvurdering kræves det, at man har uddannelsen Diplom i Vurdering, har mindst to års praktisk erfaring med vurdering af boligudlejningsejendomme, er dækket af en ansvarsforsikring samt har et aktuelt og indgående kendskab til markedet for boligudlejningsejendomme.

En valuarvurdering er gældende i 18 måneder jf. Andelsboligforeningslovens § 5, stk. 2, litra b. I den nyeste bekendtgørelse, der trådte i kraft d. 1. juli 2018, gældende for valuarvurderinger udført efter d. 1. oktober 2018, er det lagt fast, at foreningerne i praksis skal indhente en ny vurdering hvert år op til generalforsamlingen. 

Alle valuarer skal følge bekendtgørelsen, også selvom de ikke er medlem af DE.

Den 1. juli 2020 trådte en ændring af andelsboligforeningsloven i kraft med en ny § 5, stk. 3. Andelsboligforeninger har nu mulighed for at fastholde en valuarvurdering indhentet efter reglerne i andelsboligforeningslovens § 5, stk. 2, litra b på ubestemt tid, hvis vurderingen er indhentet før 1. juli 2020. Valuarvurderingen må ikke være mere end 18 måneder gammel den 1. juli 2020, men har en forening mere end én valuarvurdering, der er under 18 måneder gammel, kan foreningen selv vælge, hvilken vurdering, der skal fastholdes. Valuarvurderingen kan fastholdes, selvom foreningen ikke har brugt den til værdiansættelse af andelene, hvis det er dokumenteret ved revisorerklæring/note i regnskabet, at den er indhentet inden 1. juli 2020.

Gælden opgøres til prioritetsgælden opgjort til kursværdi på dagen for regnskabsårets afslutning. For realkreditlån er der tale om kursværdien af obligationsrestgælden, og for indekslån er det kursværdien af den indeksregulerede obligationsrestgæld.

3) Den offentlige ejendomsvurdering:

Ejendommens værdi fastsættes efter de principper, som står i SKATs vurderingsvejledning. 

Opgørelsen af gælden følger de samme principper som ved den kontante handelsværdi/valuarvurdering. 

Den 23. februar 2021 vedtog Folketinget et lovforslag om, at der ikke længere skal udarbejdes offentlige vurderinger af andelsboligforeningers ejendomme. 

Foreninger, der i dag benytter den offentlige ejendomsvurdering i deres andelsværdiberegning, behøver ikke at foretage sig noget lige nu, da reglerne i andelsboligforeningsloven ikke er ændret. Den offentlige ejendomsvurdering fra 2012 kan altså stadig bruges i andelsværdiberegningen.

Skatteministeren har nedsat et udvalg, som ABF er repræsenteret i, der skal se på løsningsforslag for andelsboligforeningslovens værdiansættelsesprincipper. Udvalget skal afrapportere i oktober 2021, med henblik på at fremlægge mulige løsningsforslag i god tid inden de offentlige vurderinger ellers skulle have være udsendt. 

Læs mere om udvalget på ministeriets hjemmeside: Nyt udvalg om andelsboliger (im.dk)

Andelskronen

De tre principper fastsætter på hver sin måde værdien af ejendommen tillagt forbedringer og fratrukket den gæld, som foreningen måtte have. Derudover står der også i vedtægterne, hvordan foreningens formue skal fordeles i forhold til det indskud, som andelshaverne oprindeligt har betalt for deres andele.

Værdien af den enkelte andel udtrykkes ved begrebet 'andelskrone', som beregnes således:

Andelskrone = Ejendommens værdi + øvrige aktiver - foreningens gæld                                      Oprindelige indskud fra alle andelshavere

Generalforsamlingen fastsætter andelskronen inden for det 'loft', som lovgivningen i kraft af de tre principper har fastsat. Det sker typisk samtidig med, at regnskab og budget godkendes af generalforsamlingen.

 


LOVGIVNING OM ANDELSVÆRDIBEREGNING

Andelsboligforeningsloven