lovogfakta.jpg

Juridisk og økonomisk ordbog for andelshavere

Indhold:

A

Adkomsterklæring

Akkord

Andelsboligbogen

B

Bebyggelsesprocent

Bevisbyrderegler

Blankofuldmagt

Boligydelse

Brugsret

C

Culpareglen

D

Dagsværdi

E

Eksklusion

F

Fast rente

Forbedringer

Fordelingstal

Fordringshaver

Forfaldstid

Fortrydelsesret

Forældelse

Fremleje

Fremlejetager
 

G

Gældsbrev

I

Ibrugtagningstilladelse

Indekslån

Indstillingsret

K

Konvertering

Kurstab

Kvalificeret majoritetskrav

L

Lighedsgrundsætning

M

Markedsrente

N

Nedkonvertering

Nettoformue

O

Opkonvertering

P

Pant

Passivitet

Prioritetsgæld

Pro rata hæftelse

 

Q

Quorum

R

Regres

Reguleringsklausul

Rente

Retspraksis

S

Saglighedskrav

Samtidigheds-grundsætningen

Simpelt flertal

Solidarisk hæftelse

Statusdagen

Svig

T

Tegningsret

Tilpasset løsøre

Tinglysning

Transporterklæring

U

Udlæg

Uskiftet bo

V

Variabel rente 

Vedligeholdelse

Velerhvervede rettigheder

Vurderingsmand


 

Adkomsterklæring 

En erklæring udstedt af et långivende pengeinstitut til en andelsboligforenings bestyrelse, når en andelshaver ønsker at pantsætte sit andelsbevis som sikkerhed for et eksisterende lån eller med henblik på stiftelse af nyt lån. Denne erklæring bekræfter, at låntageren er identisk med ejeren af andelsbeviset.

 

Akkord

En aftale mellem skyldner og dennes kreditorer om eftergivelse af en del af gælden.

 

Andelsboligbogen

Andelsboligbogen er et centralt register, hvor rettigheder over en andelsbolig, f.eks. pant og udlæg, kan tinglyses. I Andelsboligbogen kan man læse alle hæftelser der er på en given andelsbolig.

>> Læs mere om andelsboligbogen

 

Bebyggelsesprocent

Forholdet mellem en ejendoms grundareal og ejendommens etageareal.

 

Bevisbyrderegler

Regler om, hvem der bærer risikoen for at bevise de faktiske forhold. F.eks. har den, der påstår, at en regning er betalt, bevisbyrden herfor.

 

Blankofuldmagt

Ubegrænset fuldmagt.

 

til toppen  

Boligydelse

Indkomstafhængigt tilskud til huslejen for pensionister.

>> Læs mere om boligydelse

 

Brugsret

Ret til eksklusivt at anvende hus eller husrum og/eller arealer, fx retten til at anvende lejligheder, lofts- og kælderrum samt parkeringsarealer.

 

Culpareglen

Juridisk grundsætning om, at der pålægges erstatningspligt for skader forvoldt ved en retsstridig handling, som kan tilregnes skadevolderen som forsætlig eller uagtsom.

 

Dagsværdi

Dagsværdi er det beløb, hvormed et aktiv, evt. en ejendom, kan udveksles/sælges på et velfungerende marked. Dagsværdien udtrykker det, som man i daglige tale kalder markedsværdi eller handelsværdien, og kan defineres som det beløb, en ejendom forventes at kunne omsættes til ved en handel mellem kvalificerede, villige uafhængige parter.

 

Eksklusion

En tvangsmæssig ophævelse af medlemskabet og dermed ophør af brugsretten til boligen.

 

Fast rente

Renten er kendt og låst fast i hele lånets løbetid. Et lån med fast rente kan enten være et obligationslån eller et kontantlån.

 

til toppen

Forbedringer

Foranstaltninger og øvrige indretninger, som tilfører boligen en øget brugsværdi.

>> Læs mere om forbedringer

 

Fordelingstal

Med ordet fordelingstal menes den brøk, en fælles værdi eller udgift fordeles ud fra. I en andelsboligretslig sammenhæng benyttes ordet fordelingstal navnligt om to forskellige ting, nemlig fordeling af foreningens formue som andelsværdi, altså værdien af dit andelsbevis, og fordeling af foreningens fælles udgifter som fx boligafgift. Forestiller vi os en andelsboligforening med otte andele, og en ligelig fordeling af såvel andelsværdi som boligafgift, vil fordelingstallet for hver andelshaver være på 1/8.

 

Fordringshaver

Den, som har noget, typisk penge, til gode (har en fordring på noget). Ofte en bank eller pengeinstitut.

 

Forfaldstid

Det tidspunkt, hvor fordringshaveren kan kræve betaling.

 

Fortrydelsesret

Ret til at annullere en aftale. Ved overdragelse af andelsboliger, har køber ifølge § 6 i lov om forbrugerbeskyttelse af fast ejendom, ret til at fortryde købet. Køber skal blot skriftligt give sælger underretning herom inden 6 hverdage, som regnes fra den dag, hvor køber har modtaget sælgers accept af købstilbuddet. Underretningen skal være kommet frem til sælger inden fristens udløb. Ved udnyttelse af fortrydelsesretten skal køber betale sælger en godtgørelse på 1 % af den aftalte pris, dvs. af hele overdragelsessummen fratrukket løsøre inden fristens udløb.

 

Forældelse

Ophør af en fordring på grund af dennes alder.

 

Fremleje

Når en andelshaver/ejer/lejer udlejer sin bolig til en anden person, også kaldet fremlejetager.

 

Fremlejetager

Den person, der har lejet den fremlejede bolig. Fuldmagt Ret til at handle i en andens navn og for en andens regning.

 

til toppen

Gældsbrev

En skriftlig skylderklæring, hvor udstederen erkender, at der påhviler ham en ensidig ubetinget forpligtelse til at betale et bestemt pengebeløb.

 

Ibrugtagningstilladelse

Attest udstedt af de kommunale bygningsmyndigheder på, at et byggeri er lovligt opført - kaldtes tidligere en bygningsattest.

 

Indekslån

Lån, hvor restgælden løbende pristalsreguleres.

 

Indstillingsret

En vedtægtsbestemt rettighed for andelshavere til ved overdragelse at indstille en bestemt person til at erhverve andelen og dermed brugsretten til en bolig.

 

Konvertering 

En konvertering betyder, at du indfrier eksisterende lån og optager et nyt. Det nye lån kan enten have en højere eller en lavere rente, afhængig af om du konverterer op eller ned.

 

til toppen

Kurstab

Et kurstab opstår som følge af ændrede kurser. Faldende aktiekurser eller en kursændring på en realkreditobligation vil resultere i et kurstab.

 

Kvalificeret majoritetskrav

Et skærpet flertalskrav som benyttes på generalforsamlingen ved beslutning af særlig indgribende forslag. Majoritetskravet er skærpet fordi det ikke kun kræver simpelt flertal, men er derimod en brøkdelskombination af samtlige andelshavere i foreningen og af de fremmødte på generalforsamlingen. Opløsning af en andelsboligforening skal som regel ske ved kvalificeret majoritetskrav.

   

Lighedsgrundsætning

En foreningsretlig grundsætning, hvorefter alle andelshavere i samme situation skal have samme vilkår.

 

Markedsrente

Markedsrenten er renten som er gældende på det frie marked, den bliver fastsat hver dag på finansmarkedet og svinger sammen med nationalbankens rente.

 

Nedkonvertering

Omlægning af lån til en lavere rente kaldes for nedkonvertering. Det vil sige at lånet udskiftes med et nyt lån med en lavere rente, herved falder den månedlige ydelse. Såfremt foreningen vælger en længere løbetid, end den gamle lån, vil ydelsen derudover være endnu lavere.

 

til toppen

Nettoformue

Nettoformuen beregnes ved at tage foreningens formue, og trække hele foreningens gæld fra.

 

Opkonvertering

Omlægning af lån til en højere rente kaldes for opkonvertering. Det vil sige at lånet udskiftes med et nyt lån med en højere rente. Ligger det nye lån tæt på kurs 100, og kan det gamle lån indfries billigt, bliver restgælden for det nye lån lavere end det gamle lån som foreningen havde før konvertering.

 

Pant

En sikkerhedsform, hvorpå kreditorer kan sikre deres tilgodehavende hos skyldnere. Pant giver kreditorer rettigheder i forhold til den pantsatte genstand.

 

Passivitet

Et udtryk for at miste et berettiget krav, som følge af manglende reaktion.

 

Prioritetsgæld

Foreningens lån med sikkerhed i ejendommen. Der vil ofte være tale om et realkreditlån. Hvert år, på statusdagen, sker der en opgørelse af lånene, og de enkelte gældsposters restgæld samt kursværdi anføres i årsrapporten.

 

til toppen

Pro rata hæftelse 

En fælles hæftelsesform, hvor hver skyldner hæfter for en brøkdel svarende til antal skyldnere af hele fordringen.

>> Læs mere om hæftelse

 

Quorum

betegner det minimumsantal medlemmer, der skal være til stede for at en beslutning gyldigt kan træffes eller et forslag kan vedtages.

>> Læs mere om generalforsamling

 

Regres

Videreførsel af krav, som skal udredes af en anden, f. eks. kautionistens krav mod skyldneren, hvis kautionisten har måttet indfri gælden, eller et forsikringsselskabs krav mod skadevolder.

  

Reguleringsklausul

I forbindelse med indgåelse af en salgsaftale, kan det i en reguleringsklausul aftales, at værdien af andelen skal efterreguleres, hvilket kan være relevant, såfremt den nye vurdering endnu ikke kendes eller såfremt den nye vurdering er kendt, men endnu ikke godkendt af generalforsamlingen.

Reguleringsklausuler åbner op for at andelsværdien kan forhøjes/nedsættes med et fastsat beløb i forhold til det beløb, der er godkendt på den seneste generalforsamling. Dvs. at hvis andelsværdien sættes op til den første generalforsamling efter salget, så skal sælger have et tilsvarende højere beløb for andelen, og omvendt skal køber betale mindre for andelen, såfremt værdien nedsættes.

I klausulen beskrives hvor meget andelsværdien maksimalt kan reguleres op og ned til. ABF anbefaler, at reguleringsklausulen indeholder et maksimalt reguleringsbeløb og at klausulens formulering godkendes af bestyrelsen.

Rent praktisk foregår det således, at køber indbetaler den pris der er den højst mulige og sælger får udbetalt minimumsbeløbet hvorefter differencen deponeres i foreningens pengeinstitut og frigives til sælger i henhold til den frist, der på forhånd er fastsat i klausulen, efter generalforsamlingen har vedtaget den endelige andelsværdi.

 

til toppen

Rente

Rente er den pris, som eksempelvis banker og realkreditinstitutter opkræver for at udlåne penge. Rente kan præsenteres på forskellige måder og være fast eller variabel.

   

Retspraksis  

Uskrevne regler som er udledt af domstolenes afgørelser. Ved praksis/sædvane forstås uskrevne regler, der er opstået som følge af en lang, bestemt og almindelig handlemåde.

 

Saglighedskrav  

Et krav om at afgørelserne skal blive truffet ud fra saglige grunde. Foranstaltning mod vilkårlige afgørelser.

 

Samtidighedsgrundsætningen

Bygger på et køberetligt princip, om at udveksling af ydelserne som udgangspunkt skal ske samtidigt.

 

Simpelt flertal  

Hvis fremmødekravet er opfyldt, vil simpelt flertal være opfyldt, såfremt der er én ja-stemme mere end nej-stemmeraf de fremmødte. Dette er udgangspunktet ved de fleste generalforsamlingsbeslutninger.

>> Læs mere om generalforsamling

 

Solidarisk hæftelse

En hæftelsesform, hvor alle skyldnere på lige fod hæfter for hele fordringen. Kreditoren kan frit vælge, hvem af skyldnerne han/hun vil rette sit krav mod.

>> Læs mere om hæftelse

 

Statusdagen

Den sidste dag i regnskabsåret.

 

til toppen

Svig

Afgivelse af bevidst urigtige oplysninger eller bevidst fortielse af sandheden. Kan medføre, at en aftale er ugyldig, jfr. aftalelovens § 30.

 

Tegningsret 

Er et udtryk for hvem som kan handle og forpligte på vegne af foreningen. Ofte i vedtægterne angivet som tre bestyrelsesmedlemmer i forening.

 

Tilpasset løsøre

Løsøre som er specielt indrettet til boligen, hvor boligen vil lide overlast hvis dette fjernes. Typiske eksempler herpå er indbyggede skabe og væg-til-væg tæpper.

 

Tinglysning  

Indføring af rettigheder, der er stiftet ved pantsætning i et offentligt tilgængeligt register, som eksempelvis Andelsboligbogen.

 

Transporterklæring

En transporterklæring er et dokument som man udfylder, hvis man ønsker at overdrage inddrivelsesretten til en fordring til en anden person eller virksomhed.

   

Udlæg  

En kreditor kan ved hjælp af fogeden foretage udlæg i en andelsbolig. Udlæg tjener som sikkerhed for en kreditor. Kreditorer kan ved hjælp af udlæg sælge andelen på en tvangsauktion, hvis det er nødvendigt for at opnå fyldestgørelse.

 

Uskiftet bo

En ægtefælles overtagelse fællesboet uden skifte med førstafdødes livsarvinger.

 

til toppen

Variabel rente

En variabel rente er kendetegnet ved, at renten løbende tilpasses over lånets løbetid. Renten kan fx fastsættes hver 3 måned, en gang om året eller op til hver 10. år.

Lånet vil generelt have en lavere rente end et lån med fast rente, til gengæld er der større risiko, da renten kan variere en del igennem lånets løbetid. Markedsrentes udvikling er afgørende for, om den variable rente stiger eller falder.

 

Vedligeholdelse  

Foranstaltninger som ikke tilfører boligen en øget brugsværdi, men som udelukkende opretholder boligens standard.

 

Velerhvervede rettigheder

En uskreven foreningsretlig grundsætning, som giver andelshavere særlige rettigheder enten gennem vedtægter, men også ved praksis i foreningen. Sådanne rettigheder kan kun fratages, såfremt alle berørte giver samtykker hertil.

 

Vurderingsmand

En vurderingsmand er en person, der besidder en særlig faglig kundskab, som sætter ham i stand til at vurdere og værdiansætte forbedringer og mangler i forbindelse med overdragelse af en andelsbolig. Han kan tillige vurdere, hvorvidt der er mangler ved et leveret byggeri. Vurderingsmænd kan således have meget forskellig faglig baggrund. Se hertil bl.a. arkitekt, bygningskonstruktør og ingeniør.

Vurderingsmandens opgave er at gennemgå og værdiansætte andelsboligens individuelle forbedringer, tilpasset løsøre og fritstående løsøre i boligen, modsætning til valuaren, som foretager en vurdering af ejendommens ydre.

 

til toppen