nyheder.jpg

Debatindlæg: Andelstanken - måske en løsning for Udkantsdanmark?

30-08-2016

September måneds ABFnyt er på vej med posten. Og i denne måned giver boligøkonom Curt Liliegren sit syn på, hvordan andelboligforeninger kan gøre en forskel i udkantsområderne. Læs hans debatindlæg i fuld længe her.

Ved projektdirektør, cand. polit. Curt Liliegreen, Boligøkonomisk Videncenter

I disse år forandrer store dele af vort land sig. Antallet af jobs i ”produktions-Danmark” inden for landbrug og industri er faldet. De nye jobs er rykket til byerne og med dem mange af de unge. Følgen er, at man i yderområderne får en befolkning med stigende gennemsnitsalder, og vi vil i de næste årtier se en dramatisk stigning i andelen af ældre over 65 år. Det er på ingen måde en udvikling, Danmark er ene om. Tværtimod er mange andre OECD-lande hårdere mærket af forandringerne, fordi landene har større geografisk udstrækning og har haft mere sværindustri end Danmark. Produktions-Danmark er blevet til Udkants-Danmark.

På boligmarkedet er følgerne af ændringerne tydelige. Behovet for ejerboliger, især fritliggende enfamiliehuse går ned. Derfor ender en del af dem som tomme, og atter andre handles til nær symbolske priser. Helt generelt trykkes prisniveauet for ejerboliger i disse områder af ubalancen mellem udbud og efterspørgsel. Det gør det angiveligt vanskeligt for boligkøberne at opnå 80% realkreditbelåning, selvom mange af historierne herom har anekdotisk karakter, og det er vanskeligere at se tendensen i realkreditinstitutternes udlånsstatistikker.

I en række områder ser vi i Danmarks Statistiks opgørelser, at 8-10% af alle helårsboliger står tomme. En del har stået tomme i flere år. Ude på øsamfundene er tomgangsraten højere, men her er der også tale om en helt speciel situation, og samtidig kan en del huse have været brugt til fritidsboliger uden at bopælspligten er blevet håndhævet. Vi ser også, at boligpriserne for de billigste huse i yderområderne er faldet over længere tid, selvom gennemsnitspriserne i de pågældende kommuner er gået op. Gennemgår man de historiske handelspriser fra de senere år vil den ene ejendom efter den anden poppe op med priser på 25.000 – 100.000 kr., selvom den offentlige vurdering er langt højere.

Spørgsmålet er, om der kunne være et alternativ til ejerboligformen i yderområderne i form af andelsboliger? Umiddelbart vil mange med boligøkonomisk viden fnyse af idéen, for det er jo netop ude i provinsen, at vi finder mange kriseramte andelsboligforeninger. Dét forhold skyldes imidlertid, at der er tale om såkaldt støttede andelsboliger opført i nyere tid med en uheldig finansiering, som de blev påtvunget af det offentlige regelsæt. Ser man bort fra denne historisk betingede misere, så kan man overveje, om man kunne samle nogle af de kriseramte områder op ved at bruge andelstanken. Det vil i så fald ikke være noget nyt for disse områder, for det var ude i de danske landdistrikter, at andelstanken blev født og var med til at modernisere det danske samfund med de første andelsmejerier for 130 år siden. Kunne andelstanken nu vende tilbage og på ny tilføre disse områder en positiv udvikling?

Man kunne overveje at bygge andelsboliger i yderområderne med en form for offentlig støtte, men i et område, hvor der i forvejen er for mange boliger i forhold til efterspørgslen, er det mere nærliggende at konvertere ældre ejendomme fra at være ejerboliger til at blive andelsboliger. Det vil ikke skabe en nærhed til andre andelshavere som i en etageejendom i Hovedstaden, men i mange områder er der en rimelig koncentration af (svært salgbare) ejendomme udbudt til salg. Andre ejendomme i yderområderne kunne givetvis erhverves, hvis sælgeren fik håbet om, at det kunne lade sig gøre.

Det kunne samtidig give ejerboligmarkedet og de mindre, lokale håndværkere i de pågældende områder en tiltrængt vitaminindsprøjtning. Der vil være istandsættelsesudgifter, men der er også gode ejendomme til salg til en skammelig lav pris. Det ville også hjælpe stavnsbundne ældre ud af deres boliger og over i den ældre-/plejebolig, de behøver. Det ville ydermere sætte ”Låsby Svendsen-typer” stolen for døren og forhindre dem i deres skadelige virke.

Boligøkonomisk Videncenter har gennem flere år samarbejdet med den uafhængige forskningsinstitution DREAM om at skabe modeller for befolkningsudviklingen og boligmarkedet. Modelfremskrivningerne viser, at i kommuner som Tønder, Lolland, Guldborg, Faaborg-Midtfyn, Gribskov, Halsnæs, Kalundborg og Odsherred, for nu at nævne et par eksempler, vil befolkningen ønske flere andelsboliger i fremtiden. I de pågældende kommuner vil man til gengæld se et fald i efterspørgslen efter ejerboliger. Se ”Fremskrivning af familiekarakteristika og boligefterspørgslen i danske kommuner”, DREAM, september 2015, som frit kan downloades fra www.bvc.dk . Hvordan skal denne præference for flere andelsboliger i yderområderne realiseres?

Googler man en sådan idé, får man ingen hits. Internettet handler om at forandre andelsboliger til ejerboliger og score tidens mål, mammon. Fred være med det. Det er en vigtig diskussion for byernes boligmarked, som en stor del af den politiske og økonomiske debat handler om. Måske fordi de fleste journalister, økonomer og meningsdannere selv bor i byerne. I yderområderne er situationen en noget anden, og ejerboligmarkedet befinder sig ikke i den samme ekstaselignende markedssituation som inde på Frederiksberg. Men fordi andre ikke er kommet med idéen, så behøver den ikke af dén grund at være forkert.

Hvad er det, som andelstanken kan give boligmarkedet, som ejerboligen har sværere ved? Svaret er et fællesskab i en forening. Andelstanken er i selve sin natur per definition et fællesskab, og fællesskaber er afgørende, hvis mindre landsbyer og husklynger skal overleve på sigt i yderområderne. Kan man skabe et fællesskab i form af en andelsboligforening, der ejer en række ældre huse i et yderområde, kan man derved give disse huse en reel værdi, som de ikke vil have uden et sådant fællesskab.

Idéen med andelsboligen er, at man ejer en brugsret over boligen i form af sit andelsbevis. Værdien af dette andelsbevis er i København, Danmarks store andelsboligområdet, vokset i en sådan grad, at andelsboligen ikke længere er det billige alternativ til ejerboligen. Går man ud i yderområderne, vil forholdet være et helt andet. For 25 år siden kunne man se andelsboliger til 50-100.000 kr. i indskud i København. Noget tilsvarende vil kunne opnås, hvis man omdanner ældre, fritliggende enfamiliehuse i kommuner som Lolland eller Guldborgsund til andelsboliger.

Jeg vil ikke her gå ind i teknikken om hvem og hvordan, sådanne andelsboligforeninger skulle oprettes, eller om man kunne lade det være en ”blandet ejerform” under almene boligorganisationer. Nogle gange skal man ikke sande en idé til med teknik straks fra starten. Jeg vil blot pege på, at lige som man kan drøfte at forvandle andelsboliger til ejerboliger, så kan man i en anden kontekst drøfte at konvertere ejerboliger til andelsboliger.

 

Tilmeld dig nyhedsbrev