lovogfakta.jpg

Tilskudsdeklarationer

Hvad er en tilskudsdeklaration? 

Fra 1918 til 1924 gav staten og kommunerne tilskud til at opføre en række ejendomme. Et af kravene var, at der blev lyst en deklaration på ejendommen. Deklarationerne er generelt enslydende for foreningerne. Den eneste forskel er foreningens navn og matrikelnummer, tilskudsbeløbet og opførelsesåret. 

I 1964 og 1965 trådte nogle bekendtgørelser i kraft, som betød, at staten og kommunerne havde ret til ejendommens værdistigning ved et salg. Dog var det indskud og de forbedringer, som foreningen havde betalt, undtaget.

Københavns Kommune fastholder sit krav 

I 1998 frafaldt staten sit krav om at få værdistigningen. I dag er det - så vidt vi ved - kun Københavns Kommune, som fastholder de tinglyste deklarationer. Knap 30 foreninger i København er kommet i klemme.

Du finder en liste over de berørte foreninger på Københavns Kommunes hjemmeside, hvor du også kan læse mere om deklarationerne. Vær dog opmærksom på, at listen ikke nødvendigvis er helt opdateret, da enkelte foreninger kan have købt sig fri eller lignende.

Hvad betyder deklarationerne for foreningen?

  • På trods af høje ejendomspriser råder andelsboligforeningen kun over den værdi, som den betalte, da ejendommen blev opført. Hertil kommer dog forbedringer på ejendommen.
  • Det beløb, som ejendommen måtte være steget med siden opførelsen, tilhører kommunen. Beløbet skal tilbagebetales, hvis foreningen vil købe sig fri af deklarationen.
  • Kommunen skal godkende forbedringer på ejendommen, og at foreningen dermed hæver ejendomsværdien.
  • Et generelt problem er, at foreningens friværdi i ejendommen er relativt beskeden, og det gør det svært at optage lån i ejendommen. Det kan betyde, at ejendommene forfalder.
  • En del foreninger har problemer med at få godkendt forbedringer, da det kan være særdeles svært at fremskaffe dokumentation for forbedringer, som er foretaget tilbage i tiden. Derudover er det ikke altid klart, hvad der udgør en forbedring, ligesom den kommunale sagsbehandlingstid for at få den endelige godkendelse kan være lang.

Ejendomsværdier fastsat for højt

Nogle foreninger har ikke vidst, at der var tinglyst deklarationer på ejendommen. Det betyder, at foreningen har fået værdisat ejendommen og lavet andelsværdiberegning på normal vis, hvilket betyder, at boliger overdraget i den periode er blevet solgt til en for høj pris.

Efter det er kommet frem, at der er tinglyst deklarationer på ejendommen, er foreningens formue reduceret kraftigt, og en del andelshavere har derfor mistet penge. Det har resulteret i retssager mod tidligere andelshavere, administratorer og andre.

Foreningen kan frikøbe sig

Foreningen kan dog købe sig fri fra deklarationen på to måder, da der er to typer af deklarationer:

1) Almindelig deklaration:
Foreningen kan frikøbe sig, hvis de indbetaler forskellen mellem den offentlige vurdering af ejendommen fratrukket deres indskud og tillagt forbedringerne.

Eksempel:
Eget indskud for ejendommen i 1921:       
Kommunalt/statsligt indskud:
Samlet værdi i 1921:
Værdi af forbedringer:
Offentlig vurdering:
kr. 200.000
kr. 500.000
kr. 700.000 (200.000 + 500.000)
kr. 1.800.000
kr. 100.000.000
Prisen for at frikøbe sig er:
kr. 100.000.000 - (200.000 + 1.800.000) =

kr. 98.000.000

 
2) Almindelig deklaration og hjemfaldspligt:
Når en forening foruden deklarationen er underlagt hjemfaldspligt betyder det, at foreningen kan frikøbe sig begge dele ved at indbetale det oprindelige indskud fra stat/kommune tillagt 150 procent.

Hjemfaldspligten er en klausul, som giver kommunen ret til at tilbagekøbe ejendommen fra foreningen. Mod betaling kan foreningen dog blive fri for hjemfaldspligten.

Eksempel:
Eget indskud for ejendommen i 1921:
Kommunalt/statsligt tilskud:
kr. 200.000
kr. 500.000
Prisen for at frikøbe sig begge dele er:
kr. 500.000 + (500.000 x 1,5) =

kr. 1.250.000

 
Det vil altså være væsentligt billigere for de foreninger, som er underlagt disse regler. Det er stort set også kun foreninger med hjemfaldspligt, som har frikøbt sig.

Godkendelse af forbedringer

For at en forening kan få godkendt værdistigningen af de forbedringer, som er udført på ejendommen, skal de indsende en liste over dem til Center for Bydesign i Københavns Kommune. Kommunen vurderer, hvorvidt forbedringerne kan godkendes, og om værdien kan opskrives.

Udokumenterede forbedringer 

I dag kan en forening maksimalt få udbetalt kr. 1.200 pr. m2 for udførte udokumenterede forbedringer.

ABF har i et høringssvar overfor Velfærdsministeriet i oktober 2008 angivet, at det beløb mindst bør være kr. 2.000 pr. m2.

Lån til vedligeholdelse sikres via rykningstilsagn

Kommunen kan godkende, at tinglyste tilskudsbestemmelser og tinglyst panteret respekterer eventuelle tinglyste lån til vedligeholdelsesarbejder på ejendommen. Det betyder, at hvis en forening har frikøbt sig fra deklarationen, og deklarationen er aflyst og erstattet af tinglyst pantesikkerhed i ejendommen, kan kommunen godkende, at pantebrevet rykker ned i prioritetsrækken til fordel for eventuelle lån til vedligeholdelse på foreningens ejendom.

Dermed kan långiver få den sikkerhed, der er nødvendig for at stille lån til vedligeholdelsesarbejder på ejendommen.

Kommunalt lån ydes 

Med lovændringen får kommunen mulighed for at yde et rente- og afdragsfrit lån til foreningen, så den kan frigøre sig af tilskudsdeklarationen.

Lånet ydes under forudsætning af, at frigørelsesbeløbet beregnes i forhold til hver enkelt andelshaver og på baggrund af forholdet mellem de oprindelige andelsindskud. Derudover skal foreningen indfri den forholdsmæssige andel af frigørelsesbeløbet, når andelen overdrages.

< Tilbage til toppen