lovogfakta.jpg

Andelsværdiberegning

For at beregne hvor meget en ejendom, som er ejet af en andelsboligforening, er værd, skal man bruge andelsboligforeningslovens § 5. Dermed kan man også finde maksimalprisen på de enkelte andele. Ifølge § 5 skal man bruge ét af disse tre principper: 

1) Anskaffelsesprisen udgør den pris, som foreningen betalte ved stiftelsen. Hertil tillægges forbedringer på ejendommen. Princippet anvendes primært ved nybyggede ejendomme, hvor værdien af ejendommen ikke er steget endnu.

Gælden opgøres til pantebrevsrestgælden. For indekslån gælder, at de opgøres til den nominelt indekserede pantebrevsrestgæld.  

2) Den kontante handelsværdi/valuarvurdering: Ejendommens værdi fastsættes, som om den var en udlejningsejendom. Det er kun valuarer (særligt uddannede ejendomsmæglere), som må foretage en valuarvurdering. Hvis valuaren er medlem af Dansk Ejendomsmæglerforening (DE) skal han følge de retningslinjer, som DE har fastsat.

En valuarvurdering gælder i 18 måneder, og foreningen skal selv betale for den.

Gælden opgøres til prioritetsgælden opgjort til kursværdi på dagen for regnskabsårets afslutning. For realkreditlån er der tale om kursværdien af obligationsrestgælden, og for indekslån er det kursværdien af den indeksregulerede obligationsrestgæld. 

3) Den offentlige ejendomsvurdering: Ejendommens værdi fastsættes efter de principper, som står i SKATs vurderingsvejledning. 

Opgørelsen af gælden følger de samme principper som ved den kontante handelsværdi/valuarvurdering. 

For støttede såvel som ustøttede (almindelige) andelsboliger fastsættes den offentlige ejendomsvurdering ud fra det niveau, som udlejningsejendomme ligger på i samme geografiske område. Det sker på baggrund af en statistisk analyse af kommunens registrerede salg af udlejningsejendomme og ud fra den værdi, som ejendommen ville have som udlejningsejendom.

Værdien fastslås ved at gange den samlede årlige anslåede nettolejeindtægt med lejefaktoren, som er et udtryk for, hvor mange gange lejeværdien af ejendommen kan indbringes ved et eventuelt salg. 

Den offentlige vurdering er p.t. suspenderet og forventes genoptaget tidligst i 2018.

Ved ændring af andelsboligforeningsloven i lov nr. 610 af 12. juni 2013 er det bestemt, at andelsboligforeninger der stiftes ved erhvervelse af en udlejningsejendom, i en periode på 2 år efter foreningens stiftelse alene kan anvende anskaffelsesprisen ved opgørelse af foreningens formue efter lovens § 5, stk. 2. Det betyder, at prisen på andelsboliger i foreningen, i dette tidsrum alene kan beregnes på baggrund af anskaffelsesprisen.

Lovændringen har virkning for de andelsboligforeninger der stiftes efter den 1. juli 2013.

>> ABF forklarer: forskellen på valuarvurdering og offentlig vurdering

valuar vs offentlig teaser

Før og nu 

I 1981 blev det muligt at bygge andelsboliger med støtte fra stat og kommune, hvor de garanterede for realkreditlånene i forbindelse med byggeriet. Den offentlige ejendomsvurdering for støttede boliger blev fastsat ud fra den udvikling, der var sket i byggeomkostningsindekset. Støtteordningen ophørte imidlertid i 2004.

Støtteordningen betød, at man skulle skelne mellem andelsboligforeninger der var opført med eller uden offentlig støtte ved beregning af ejendomsværdien. Denne skelnen i vurderingsprincip er dog ophævet fra og med 2008. I dag anvendes det samme vurderingsprincip, uanset om det omhandler støttede eller ustøttede ejendomme.

Alle offentlige ejendomsvurderinger opgøres ud fra samme princip som ved den kontante handelsværdi, hvilket vil sige som privat udlejningsejendom. Dette betyder også, at alle offentlige ejendomsvurderinger fremover kommer i lige år.

Den offentlige ejendomsvurderinger ligger på SKATs hjemmeside. SKAT fremsender først vurderingen til foreningerne i marts-april måned året efter. På denne måde er der et prismæssigt efterslæb, når man anvender den offentlige vurdering som beregningsprincip. 

Andelskronen

De tre principper fastsætter på hver sin måde værdien af ejendommen tillagt forbedringer og fratrukket den gæld, som foreningen måtte have. Derudover står der også i vedtægterne, hvordan foreningens formue skal fordeles i forhold til det indskud, som andelshaverne oprindeligt har betalt for deres andele.

Værdien af den enkelte andel udtrykkes ved begrebet 'andelskrone', som beregnes således:

Andelskrone = Ejendommens værdi + øvrige aktiver - foreningens gæld                                      Oprindelige indskud fra alle andelshavere

Generalforsamlingen fastsætter andelskronen inden for det 'loft', som lovgivningen i kraft af de tre principper har fastsat. Det sker typisk samtidig med, at regnskab og budget godkendes af generalforsamlingen.

Grundskyld og grundværdi

En andelsboligforening betaler grundskyld (skat af grundværdien, som er værdien af grunden i ubebygget stand) til kommunen. Grundskylden omtales også som ejendomsskat.

Den offentlige ejendomsvurdering fastsætter, hvad værdien af ejendommen er, og grundskylden fastsættes herefter på baggrund af dette. 

Ejendomsværdiskat 

Der betales ikke ejendomsværdiskat af andelsboliger. Ejendomsværdiskat betales udelukkende af ejerboliger (herunder ejerlejligheder). Ejendomsværdiskatten modsvares i en fradragsret på renter af gæld i ejerboligen og i en skattefortjeneste ved salg af boligen.

I andelsboligforeninger ejer andelshaveren ikke sin bolig, men har kun brugsret til den. Derfor kan den enkelte andelshaver ikke fratrække sin del af foreningens gæld; det kan foreningen dog heller ikke.

Friholdelsen for ejendomsværdiskat er et grundlæggende økonomisk aspekt ved andelsboligkonstruktionen.

< Tilbage til toppen